Юридична практика
Чотири аспекти поновлення оренди землі
Ян Білоголовий,
адвокат, практика в галузі
корпоративного, господарського,
адміністративного, земельного,
трудового, сімейного
та кримінального права
Часта зміна законодавства та мінливість судової практики можуть призводити до втрати нормативно-правової пильності, яка виражається в незастосуванні актуальних правових норм для відповідного періоду. Це, зокрема, стосується і законодавства, що регулює поновлення договорів оренди землі.
Для початку нагадаю, що більше тижня тому (18 листопада) опубліковано Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та вдосконалення законодавства щодо охорони земель» від 19 жовтня 2022 року № 2698-IX (законопроект № 7636), норми якого в контексті поновлення договорів починали діяти з 19 листопада.
Читайте також: Направлення орендарем земельної ділянки пропозиції про продовження договору оренди не є безумовною підставою для його поновлення
З урахуванням цього Закону визначимо чотири аспекти поновлення договорів оренди землі.
Перший. Як ідеться в статті 19 Закону України «Про оренду землі», якщо строк дії договору оренди землі, що не містить умови про його поновлення, закінчився у день або після смерті орендодавця, договір за заявою орендаря поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.
Зазначена заява має бути подана до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця. З моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку, передану в оренду особою, яка управляє спадщиною, або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
Другий (період із 7 квітня по 18 листопада 2022 року): відповідно до пункту 27 Перехідних положень Земельного кодексу України під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:
1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:
а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися в колективній власності й були передані в оренду органами місцевого самоврядування;
б) приватної власності.
Початок автоматичного однорічного поновлення з’явився в Земельному кодексі України на підставі Закону № 2145-IX від 24 березня 2022 р., дія якого розпочалася саме 7 квітня поточного року. Закінчення автоматичного однорічного поновлення виникло 19 листопада цього року на підставі Закону № 2698-IX від 19 жовтня 2022 р. Тобто вищевказані договори щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які не містять умову про автоматичне поновлення і припинили свою дію в період із 7 квітня по 18 листопада 2022 року включно, автоматично поновлюються на один рік. На мій погляд, і договори щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перелічені в першому аспекті, також автоматично поновляться на 1 рік, якщо вони закінчили свою дію в період із 7 квітня по 18 листопада 2022 року й орендар не подав відповідну заяву.
Читайте також: Відновлено держреєстрацію прав оренди земельних ділянок сільгосппризначення
Третій аспект (період до 16 липня 2020 року): Якщо договір оренди землі було укладено до 16 липня 2020 року, він містить умову про поновлення договору оренди землі (наприклад, як це передбачено статтею 33 Закону України «Про оренду землі»), в подальшому (з 16 липня 2020 року) до нього не вносилися зміни щодо поновлення договорів оренди землі, які передбачено статтею 126-1 Земельного кодексу України, то поновлення таких договорів здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення (абзац 4 Розділу IX Перехідних положень Закону України «Про оренду землі»).
Четвертий (період з 16 липня 2020 року): статтею 126-1 Земельного кодексу України передбачено механізм поновлення договорів, які було укладено із 16 липня 2020 року або діючих договорів оренди землі, в які вносилися зміни з 16 липня 2020 року щодо процесу поновлення, встановленого вищевказаною статтею. Так, договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.
Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше, як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. В разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору, після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Сподіваюся, що дана стаття стане в пригоді всім, хто визначається із застосуванням норм законодавства щодо поновлення договорів оренди землі у відповідні періоди.
Джерело: Юридичний вісник України
