Податок на землю для платників єдиного податку: міфи і факти

Віталій Кулаков, адвокат, керуючий партнер АТ«Адвокатська фірма «ADVICE»

Макіавеллі вперше в новій історії заговорив про економіку держави як складову частину її благополуччя. Розглядаючи скнарість як ваду людини, але чесноту державного чоловіка, він вказав на неприпустимість занадто високих податків, тобто таких, виносити які населення вже не змогло б. Макіавеллі стверджував, що

Христина Римець, консультант ТОВ «Аудит Консалтинг Груп Advice»

правитель може бути щедрим лише за рахунок чужого добра — військового добутку, наприклад, але ніяк не за рахунок добробуту своїх підданих.

У наш час питання податків, порядку їх виплат, порушення в зв’язку з цим прав та свобод громадян залишаються актуальними та гострими. Однак ми твердо віримо, що Україна як правова держава повинна забезпечувати необхідну правову визначеність для всіх громадян у здійсненні їх прав та обов’язків. І сьогодні цю правову визначеність ми намагатимемося встановити стосовно справляння такого платежу, як податок на землю, зокрема особами, які здійснюють господарську діяльність на спрощеній системі оподаткування.

Як відомо, використання землі в Україні є платним. Підпунктом 14.1.147 пункту 14.1. статті 14 Податкового кодексу України (далі — ПКУ) встановлено, що плата за землю — обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Водночас платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних паїв та землекористувачі, а об’єктами оподаткування — земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні, та земельні частки (паї), які перебувають у власності (статті 269, 270 ПКУ).

Підставою для нарахування земельного податку є дані Державного земельного кадастру (п. 286.1 ст. 286 ПКУ).

Перший момент, на який потрібно звернути увагу

Якщо особа набуває право власності на жилий будинок, будівлю, квартиру — до неї переходить і право власності на земельну ділянку або її частину, на які й вони розміщенні, без зміни її цільового призначення (ст. 120 Земельного Кодексу України). При цьому важливо розуміти, що переходом права власності є момент державної реєстрації цього права на земельну ділянку. По суті, якщо оформлених документів немає, немає й підстав нарахування земельного податку. Зазвичай позиція ДФС відповідно цього моменту була категорично негативною й подібне розглядалося як порушення. Однак нещодавно, а саме 6 липня цього року, наказом Міністерства фінансів України була затверджена «Узагальнююча податкова консультація щодо сплати земельного податку власником нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, права на яку в такої особи не оформлені», яка, на наш погляд, є резонансним актом, який змінює усталенні погляди у сфері справляння податку на землю. У документі, зокрема зазначається: «Особу, яка володіє нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці, права на яку для такої особи не оформлені, не можна вважати платником земельного податку в розумінні статті 269 ПКУ до моменту виникнення відповідних прав такої особи на цю земельну ділянку відповідно до запису, сформованого в Державному земельному кадастрі в порядку, визначеному законом. До такого моменту зазначена особа відповідно до вимог Податкового кодексу України не повинна сплачувати земельний податок».

Очевидно, що в цьому положенні подібна ситуація не розглядається як порушення, за яке до винної особи можуть бути вжиті заходи з боку контролюючого органу. Відсутність документів — звичайна ситуація, тому якщо їх немає, обов’язок сплачувати не виникає. Не потрібно бути генієм, щоб зрозуміти, що подібне тлумачення навряд чи на користь самої держави і розв’яже руки багатьом власникам, які не будуть спішити з моментом оформлення документів, усвідомлюючи подальшу необхідність сплати податків.

Щодо багатоквартирних будинків, то ст. 287 ПКУ передбачає обов’язок щодо сплати податку на землю лише стосовно власників нежилого приміщення (його частини) в багатоквартирному будинку. Водночас у славнозвісній та вищезгаданій консультації передбачається необхідність сплати для особи, яка володіє нерухомим майном у багатоквартирному будинку (тобто положення поширює свою дію і на житлові приміщення, що є некоректним розширенням обсягу поняття): «Що стосується особи, яка володіє нерухомим майном у багатоквартирному будинку, то виходячи із викладеного вище, права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком та прибудинкову територію виникає у всіх співвласників (власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку) з моменту державної реєстрації таких прав на земельну ділянку в Державному земельному кадастрі в порядку, визначеному законом. Тому безпосереднім платником у цьому випадку буде виступати особа, щодо якої здійснено державну реєстрацію прав на земельну ділянку під цим багатоквартирним будинком з урахуванням прибудинкової території (установа або організація,яка здійснює управління багатоквартирним будинком державної або комунальної власності, ОСББ, яке є суб’єктом реєстрації відповідно до рішення співвласників), з моменту такої реєстрації прав особи на земельну ділянку».

У цьому випадку до моменту державної реєстрації прав земельної ділянки під багатоквартирним будинком — ніхто не сплачує, опісля — цей обов’язок покладається на ЖЕКи та ОСББ. Парадокс, чи не так? Приходить на думку славнозвісна фраза: «Моя хата скраю». Подивимося, як на практиці буде реалізовуватися подібна пропозиція.

Другий момент: справляння земельного податку з фізосіб — підприємців — платників єдиного податку

Відповідно до підпункту 297.1.4. п. 297.1 ст. 297 ПКУ фізична особа, яка здійснює господарську діяльність на спрощеній системі оподаткування ФОП, звільняється від обов’язку нарахування, сплати та подання податкової звітності із земельного податку за наявності двох умов:

1) наявність правовстановлюючих документів на земельну ділянку; 2) ФОП використовує цю земельну ділянку в своїй господарській діяльності. Наприклад, особа може здавати це нежиле приміщення в оренду, але тут є важливий нюанс. У постанові Верховного Суду No 826/8675/17 від 27 лютого цього року зазначено наступний момент: «Умовою несплати земельного податку за зазначеною системою оподаткування є те, що суб’єкт господарювання, який є власником чи користувачем земельної ділянки, використовує цю землю для проведення господарської діяльності. Можливість звільнення від сплати цього податку за інших умов, наприклад, коли окремо надається в найм будівля, її частина чи нежиле приміщення без земельної ділянки,на якій розміщена перелічена нерухомість, не встановлена».

Аналізуючи вищезазначене, доходимо висновку, що якщо здавати в найм будівлю, її частину чи нежиле приміщення із земельними ділянками, по логіці, це буде вважатися залученням такої ділянки в господарську діяльність, а з цього випливає наступне — звільнення особи від сплати податку. Таким чином, укладаючи договори оренди, необхідно вказувати й про передачу в найм землі, в іншому разі фіскали, посилаючись на рішення Верховного Суду, будуть доводити, що у вас немає підстав бути звільненими від сплати податку.

Водночас в узагальнюючій консультації Мінфіну України «Щодо справляння земельного податку з фізосіб — підприємців — платників єдиного податку» вказано, що абз. 4. п. 297.1. ПКУ не звільняє від сплати земельного податку у випадку, коли обов’язок по сплаті податку виникає у фізособи- підприємця як у співвласника багатоквартирного будинку в складі витрат на управління. В цьому контексті також варто зауважити, що в разі здачі в оренду нежилого приміщення в багатоквартирному будинку, наймачеві надається і право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, з урахуванням прибудинкової території (у договорі оренди зазначається площа земельної ділянки. Як результат, обов’язок сплати податку переходить на наймача.

Сподіваємося, що наше прагнення внести певну ясність щодо справляння податку за землю, зокрема особами, що знаходяться на спрощеній системі оподаткування, матиме позитивні результати. Як говорив французький міністр у 1792 році, «народ ніколи не відмовляється платити розумні податки: розумні в їх використанні і розумні по величині тягаря».

Джерело: Юридичний вісник України

Поділитися

Твітнути