Connect with us

Юридична практика

Судова практика з питань запобіжних заходів в умовах воєнного стану

Віра МИХАЙЛЕНКО,
суддя Вищого антикорупційного суду,
кандидат юридичних наук

За своєю природою запобіжні заходи (крім застави) є строковими механізмами забезпечення кримінального провадження. В умовах воєнного стану питання їх обрання, зміни і продовження набуває особливої актуальності. Адже ці питання є предметом судового контролю, а в умовах війни діяльність судів ускладнюється як неготовністю законодавства забезпечити належне функціонування всієї системи кримінальної юстиції, так і фізичною неможливістю здійснювати правосуддя у зв’язку з веденням бойових дій на певних територіях.

Читайте також: Порядок скасування запобіжного заходу для призову на військову службу під час мобілізації

Відповідно до Закону «Про правовий режим воєнного стану» суди, органи та установи системи правосуддя діють виключно на підставі, в межах повноважень та у спосіб, визначені Конституцією та законами України. Повноваження судів, органів та установ системи правосуддя, передбачені Конституцією, в умовах правового режиму воєнного стану не можуть бути обмежені. Разом із тим, незважаючи на фактично триваючий із 2014 року в Україні збройний конфлікт (окупація Криму та частини Донецької і Луганської областей), підстави, повноваження та спосіб, про які йдеться в законі, виявилися такими, що не відповідають актуальним викликам воєнного стану.

Верховна Рада України протягом березня—квітня цього року прийняла низку законодавчих актів, спрямованих на адаптацію кримінального провадження. Суди працювали в умовах постійних законодавчих змін і без доступу до Єдиного реєстру судових рішень, що унеможливлювало дослідження судової практики й ускладнювало формування однакових підходів до реалізації нових законодавчих норм.

Деякі узагальнення

Аналіз судової практики щодо різних аспектів запобіжних заходів в умовах воєнного стану дозволяє зробити певні узагальнення її еволюції. Так, у першу чергу звертає на себе увагу поширеність розгляду клопотань у дистанційному режимі або без участі підозрюваного, обвинуваченого, який тримається під вартою. Це стосується навіть тих регіонів, де не велися активні бойові дії. Слід відмітити, що Законом «Про внесення змін до Кримінального процесуального кодексу України щодо удосконалення порядку здійснення кримінального провадження в умовах воєнного стану» запропоновано доповнити частину другу статті 336 КПК України словами «крім випадків здійснення дистанційного судового провадження в умовах воєнного стану». Цей закон був проголосований Верховною Радою України 14 квітня 2022 року, але станом на час винесення аналізованих рішень і підготовки цього дослідження не набрав чинності.

Читайте також: Можна оскаржити в апеляції ухвалу слідчого судді про зміну підозрюваному запобіжного заходу, якщо його застосування підлягає апеляційному оскарженню

Верховний Суд у листі від 03.03.2022 р. «Щодо окремих питань здійснення кримінального провадження в умовах воєнного стану» зазначив про відповідні умови розгляду клопотання без участі особи, якої воно стосується: 1) об’єктивні обставини, 2) як виняток, 3) належна мотивація такої процедури розгляду. Крім того, з листа вбачається, що розгляд відповідних клопотань за відсутності підозрюваного можна допускати, отже, це не має бути загальним правилом. Однак, практика склалася таким чином, що відповідні клопотання про продовження або зміну запобіжного заходу постановлялися без участі підозрюваного, обвинуваченого або за участю підозрюваного, обвинуваченого в дистанційному режимі, незалежно від його згоди на це.

… У зв’язку з введенням на території України воєнного стану та відсутністю технічної можливості дистанційного зв’язку з ДУ «Рівненський слідчий ізолятор», не вдалося забезпечити  безпосередню участь обвинуваченого у судовому засіданні. Зважаючи на те, що у судовому засіданні присутній захисник обвинуваченого, суд вважає  за можливе розглянути подану заяву  (про зміну запобіжного заходу) без участі обвинуваченого, виходячи з наступного. Статтею 64 Конституції України передбачена можливість введення в Україні воєнного або надзвичайного стану. При цьому можуть  встановлюватися певні обмеження прав і свобод людини із зазначенням строку дії цих обмежень. Згідно зі ст. 1 Закону «Про правовий режим воєнного стану», воєнний стан – це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державної незалежності України, її територіальної цілісності. Двадцять четвертого лютого цього року  відповідно до п. 20 ч. 1 ст. 106 Конституції, Закону «Про правовий режим воєнного стану», Указом Президента України № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» постановлено ввести  воєнний стан  строком на 30 діб. Враховуючи викладене, положення ст. 2 КПК, введений   на даний час на території України  Указом Президента воєнний стан та безпосередня присутність захисника обвинуваченого в судовому засіданні, який зобов’язаний діяти виключно в інтересах підзахисного відповідно до ЗУ «Про адвокатуру», суд дійшов до висновку, що відсутність обвинуваченого в судовому засіданні не є перешкодою для розгляду клопотання про зміну запобіжного заходу та не порушує права останнього (ухвала Ківерцівського районного суду Волинської області від 04.03.2022 р. у справі № 158/355/20).

Найважливіші юридичні новини. Підписуйтесь на LexInform в Telegram

… У зв’язку із введенням на території України воєнного стану та відсутністю технічної можливості дистанційного зв’язку з ДУ «Київський слідчий ізолятор» не вдалося забезпечити безпосередню участь обвинуваченого в судовому засіданні. Крім того, за повідомленням керівництва вказаної установи відсутня можливість доставити обвинуваченого до зали суду через введення на території України воєнного стану. Вважаю, що клопотання прокурора можливо розглянути без участі обвинуваченого

… Враховуючи положення статті 2 КПК України (згідно якої завданнями кримінального провадження є захист особи, суспільства та держави від кримінальних правопорушень, охорона прав, свобод та законних інтересів учасників кримінального провадження, а також забезпечення швидкого, повного та неупередженого розслідування й судового розгляду з тим, щоб кожний, хто вчинив кримінальне правопорушення, був притягнутий до відповідальності в міру своєї вини, жоден невинуватий не був обвинувачений або засуджений, жодна особа не була піддана необґрунтованому процесуальному примусу і щоб до кожного учасника кримінального провадження була застосована належна правова процедура), положення ч. 3 ст. 331 КПК України (щодо обов’язку суду розглянути питання доцільності продовження тримання обвинуваченого під вартою до спливу двомісячного строку з дня надходження до суду обвинувального акту, незалежно від наявності клопотань), введений на даний час на території України Указом Президента воєнний стан, суд дійшов до висновку, що відсутність учасників судового провадження не є перешкодою для розгляду питання доцільності продовження тримання обвинуваченого під вартою (ухвала Святошинського районного суду м. Києва від 07.04.2022 р. у справі № 759/14163/21).

… У зв’язку із введенням на території України воєнного стану, для забезпечення безпеки життя та здоров’я громадян сторони в судове засідання не викликалися (ухвала Святошинського районного суду м. Києва від 07.04.2022 р. у справі № 759/14163/21). … Враховуючи те, що в Україні запроваджено воєнний стан, що ускладнює етапування обвинуваченого до суду, також в судовому засіданні присутній захисник обвинуваченого, враховуючи відмову обвинуваченого від відеоконференції та вимоги ст. 331 КПК України суд вважає за можливе розглянути клопотання прокурора про продовження запобіжного заходу у вигляді тримання під вартою за відсутністю обвинуваченого за участю захисника (ухвала Тарутинського районного суду Одеської області від 09.03.2022 у справі № 514/908/21).

Про зміну застосованого раніше запобіжного заходу

Другим моментом, який звертає на себе увагу при дослідженні судової практики, пов’язаної із запобіжними заходами під час війни, є значна кількість судових рішень, постановлених за наслідками розгляду клопотань (переважно сторони захисту) про зміну застосованого раніше запобіжного заходу. Проведений аналіз свідчить, що звертаючись із клопотанням про зміну тримання під вартою або домашнього арешту, захист переважно апелює до 1) наміру підозрюваного, обвинуваченого захищати свою Батьківщину та 2) небезпеки застосованого запобіжного заходу для життя і здоров’я підозрюваного, обвинуваченого в умовах воєнного стану. Великий масив складають судові рішення про зміну запобіжного заходу у вигляді застави на особисте зобов’язання та зменшення суми раніше внесеної застави. В цьому випадку слідчі судді та суди істотно частіше задовольняють подані клопотання, за умови перерахування застави або суми, на яку її зменшено, на спеціальний рахунок Збройних Сил України.

Слід зазначити, що ст. 616 КПК України, яка передбачає скасування запобіжного заходу для проходження військової служби за призовом під час мобілізації, на особливий період, або зміну запобіжного заходу з інших підстав, набула чинності лише 22.03.2022 р. (майже через місяць з початку повномасштабного вторгнення). При цьому Вищий антикорупційний суд та деякі інші суди ухвалювали рішення про зміну запобіжного заходу з огляду на намір підозрюваного, обвинуваченого здійснювати заходи із забезпечення національної безпеки і оборони, відсічі й стримування збройної агресії Російської Федерації проти України та використання переданих в заставу коштів для внесення для цілей оборони України, ще до того, як це стало законодавчим мейнстрімом. Отже, в цьому питанні можна говорити про ті рідкісні випадки, коли законодавство підхоплює актуальні практичні тенденції і слідує за судовою практикою, а не навпаки.

Аналіз судової практики дозволяє виокремити умовні критерії, які враховуються суддями при вирішенні питання про зміну запобіжного заходу у виді тримання під вартою або домашнього арешту на особисте зобов’язання. Крім загальних обставин, передбачених КПК України, це також 1) перебування на території, де ведуться (не ведуться) активні бойові дії, 2) наявність сім’ї та необхідність вивезення на безпечну територію, 3) чи є підозрюваний, обвинувачений військовозобов’язаним та чи підлягає він мобілізації, 4) спроможність особи захищати Україну з огляду на характер правопорушення, за яке її притягнуто до відповідальності, 5) чи отримував підозрюваний, обвинувачений повістку до військкомату, 6) дотримання умов запобіжного заходу тощо.

… Суд критично оцінює посилання обвинуваченого та його захисника щодо можливої участі обвинуваченого в захисті України в умовах воєнного стану шляхом його вступу до лав Збройних сил України чи територіальної оборони. Обвинуваченим не надано суду жодних доказів його звернення до відповідних органів щодо його зарахування до лав територіальної оборони чи мобілізації до Збройних сил України (ухвала Косівського районного суду Івано-Франківської області від 14.04.2022 р.).

… Захисник обвинуваченого в судовому  засіданні просила клопотання задовольнити та надати можливість її підзахисному вступити до лав Збройних Сил України та  взяти участь в обороні    держави в умовах воєнного стану.  Водночас від захисника суд отримав інформацію  про те, що  обвинувачений не є військовозобов’язаним та не проходив військову службу раніше (ухвала Ківерцівського районного суду Волинської області від 04.03.2022 р. у справі № 158/355/20).

… Законодавцем не передбачено порядку розгляду кримінальних справ та порядку розгляду питань доцільності продовження запобіжних заходів, зокрема у виді тримання під вартою, в умовах воєнного стану, при загрозі життю і здоров’ю складу суду та учасників процесу, на стадії судового провадження в першій інстанції, а тому вказані питання судом вирішуються керуючись загальними принципами кримінально – процесуального законодавства, вимогами глав 18, 28 КПК України та здорового глузду. В даний час бойові дії тривають безпосередньо біля м. Києва, що потребує активізації зусиль усіх громадян України, які здатні боронити свою державу. Обвинувачений, хоч і обвинувачується у вчиненні тяжкого злочину, проте раніше не судимий, психологічно та фізично потенційно має змогу стати на захист України від військового вторгнення збройних сил російської федерації. При цьому під час досудового слідства не перебував під вартою і належним чином виконував процесуальні обов’язки. Лише під час судового розгляду не з’являвся на виклики до суду, був оголошений в розшук і після затримання йому було змінено запобіжний захід на більш тяжкий — тримання під вартою. На думку суду, ризики та обставини, які були встановлені на стадії судового розгляду, під час введення воєнного стану, при активних бойових діях на околицях м. Києва, з урахуванням особи обвинуваченого, часу його перебування під вартою, у даному кримінальному провадженні не можуть бути достатньою підставою для продовження йому запобіжного заходу у виді тримання під вартою, а тому цей захід підлягає зміні на особисте зобов’язання з покладенням відповідних обов’язків (ухвала Голосіївського районного суду м. Києва від 31.03.2022 р. у справі № 752/6269/21).

… Станом на день подання клопотання обвинуваченим та на день його розгляду активних бойових дій на території м. Черкаси та Черкаської області не проводиться. При цьому, в м. Черкаси та Черкаській області діє комендантська година з 20.00 до 06.00. У цей час заборонено перебувати на вулиці та в інших громадських місцях, за винятком сигналу тривоги. За таких обставин переміщення у сховище в період сигналу повітряної тривоги є необхідним заходом безпеки та не може бути розцінено як порушення запобіжного заходу у вигляді домашнього арешту. Разом із цим обвинувачений не надав до суду будь-яких підтверджуючих доказів того, що він прийнятий на службу до територіальної оборони та у зв’язку з перебуванням в умовах нічного домашнього арешту він обмежений у виконанні відповідних воєнних і спеціальних завдань, доручених командуванням територіальної оборони, щодо забезпечення національної безпеки та оборони України (ухвала Придніпровського районного суду м. Черкаси від 16.03.2022 р. у справі № 711/5885/21).

Нерідко сторона захисту вказує лише на саму наявність воєнного стану. Проте в переважній більшості таке не визнається підставою для зміни запобіжного заходу. Слідчий суддя звертає увагу на те, що в судовому засіданні не спростовано факту обґрунтованості повідомленої на теперішній час підозри та не було надано відповідних доказів, які б свідчили про те, що на даний час відсутні ризики, які були враховані судом при застосуванні до підозрюваного запобіжного заходу у вигляді тримання під вартою. Так, стороною захисту не надано жодних нових доказів в обґрунтування обставин, які б не були досліджені слідчим суддею під час застосування запобіжного заходу у вигляді тримання під вартою. Крім того, слідчий суддя звертає увагу на те, що введення в Україні військового стану не є підставою для звільнення підозрюваного з-під варти (ухвала слідчого судді Київського районного суду міста Одеси від 09.03.2022 р. у справі № 947/15792/21).

Скасування запобіжного заходу

Із набуттям чинності статті 616 КПК України нормативно закріплені підстави скасування запобіжного заходу для проходження військової служби за призовом під час мобілізації, на особливий період або зміна запобіжного заходу з інших підстав. Як вбачається з реєстру судових рішень, до судів почала надходити велика кількість клопотань сторони захисту про зміну запобіжного заходу на підставі ст. 616 КПК України. І практика в цьому питанні є неоднозначною — деякі клопотання розглядаються й вирішуються, а інші повертаються заявнику чи направляються для вирішення прокурору.

… Крім того, ч. 1 ст. 616 КПК України передбачено порядок скасування запобіжного заходу для проходження військової служби за призовом під час мобілізації, на особливий період або зміна запобіжного заходу з інших підстав, яким чітко визначено, що, зокрема обвинувачений має право звернутися до прокурора з клопотанням, і за результатами розгляду такого клопотання саме прокурор має право звернутися до суду, який розглядає кримінальне провадження, з клопотанням про скасування цій особі запобіжного заходу у вигляді тримання під вартою (ухвала Броварського районного суду Київської області від 04.04.2022 р. у справі № 366/3127/21).

… Враховуючи викладене, беручи до уваги вимоги ст. 616 КПК України, суд дійшов висновку про надіслання прокурору клопотання обвинуваченого про скасування запобіжного заходу у вигляді тримання під вартою для відповідного реагування (ухвала Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.04.2022 р. у справі № 638/13470/20).

Зміна запобіжного заходу

Викликана війною еволюція процесуального законодавства призвела до того, що на сьогоднішній день паралельно існують два порядки зміни запобіжного заходу – загальний порядок, передбачений ст. 201 КПК України, та особливий порядок під час здійснення кримінального провадження в умовах воєнного стану, закріплений у ст. 616 КПК України. При загальному порядку з клопотанням про зміну запобіжного заходу безпосередньо до суду можуть звернутися як підозрюваний, обвинувачений, так і його захисник. У другому випадку захисник нормативно не включений законодавцем до переліку суб’єктів, які мають ставити питання про скасування запобіжного заходу. В екстраординарній процедурі відповідне звернення має бути адресоване прокурору, який, у свою чергу, має право (а не зобов’язаний) звернутися до слідчого судді або суду з клопотанням про скасування запобіжного заходу. Єдиним випадком прямого звернення до слідчого судді, суду є необхідність запобіжного заходу у вигляді домашнього арешту на особисте зобов’язання в місцях ведення активних бойових дій. При цьому, якщо в порядку ст. 201 КПК України слідчий суддя, суд зобов’язаний розглянути клопотання підозрюваного, обвинуваченого, то при застосуванні ч. 6 ст. 616 КПК України мова йде про право слідчого судді, суду розглянути це питання. Тобто сама наявність судового контролю є диспозитивною й перебуває в прямій залежності від дискреції прокурора.

Метою зміни запобіжного заходу в порядку ст. 616 КПК України є проходження військової служби за призовом під час мобілізації, на особливий період, а якщо говорити про зміну запобіжного заходу у виді застави — використання коштів, переданих у заставу (в повному обсязі або частково), для внесення на спеціальні рахунки Національного банку України для цілей оборони України. В той же час у мирних умовах зміну запобіжного заходу можуть зумовити будь-які обставини, які впливають на його реалізацію.

Заміна застави особистим зобов’язанням

На відміну від зміни запобіжного заходу у виді тримання під вартою та домашнього арешту, де позитивні рішення не мають системного характеру, судові рішення, спрямовані на заміну застави особистим зобов’язанням мають масовий характер. Зміна запобіжного заходу у виді застави має два способи: (1) безпосередньо зміна застави на особисте зобов’язання, (2) зміна запобіжного заходу у виді застави шляхом зменшення на суму, яка підлягає перерахуванню на потреби Збройних Сил України. З 22 березня цього року також передбачене повне скасування запобіжного заходу, при тому, що для загального порядку кримінального провадження не передбачено такого інституту.

Судова практика свідчить про переважну кількість випадків задоволення відповідних клопотань за умови перерахування сум застави на рахунок Збройних Сил України. Тут показовим є те, що сторона обвинувачення не заперечує проти задоволення таких клопотань сторони захисту. Судом при цьому враховується не лише намір підозрюваного, обвинуваченого, а й воля заставодавця (якщо застава вносилася іншою особою).

… У поданому клопотанні про скасування запобіжного заходу захисник просить кошти у розмірі 609 580 грн, сплачені як застава за обвинуваченого, перерахувати на рахунок Збройних Сил України. Вирішуючи клопотання в цій частині, суд ураховує, що згідно з ч. 11 ст. 182 КПК застава, що не була звернена в дохід держави, повертається підозрюваному, обвинуваченому, заставодавцю після припинення дії цього запобіжного заходу. З огляду на таке сума застави підлягає поверненню заставодавцю. Водночас до суду надійшло звернення заставодавця, … в якому він у випадку задоволення клопотання щодо скасування запобіжного заходу обвинуваченому, просить грошові кошти перерахувати на спеціальний рахунок НБУ для збору коштів на підтримку Збройних Сил України. З огляду на вищенаведене, суд вважає за можливе задовольнити вимогу захисника обвинуваченого та прохання заставодавця, та повернути заставодавцеві суму застави, внесену на рахунок Вищого антикорупційного суду за обвинуваченого, перерахувавши цю суму за вказівкою заставодавця Національному банку України на рахунок UA843000010000000047330992708 із відповідними реквізитами на підтримку Збройних Сил України (ухвала Вищого антикорупційного суду від 11.03.2022 р. у справі № № 991/6646/20).

… При вирішенні клопотання про зміну запобіжного заходу слідчий суддя враховує, що продовжують існувати ризики, передбачені ст. 177 КПК України;  враховує  введення в Україні воєнного стану у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації проти України;  проведення  воєнних дії по всій території України;  необхідність підтримання обороноздатності української армії з метою надання відсічі збройній агресії; зважаючи на те, що підозрюваний за період застосування до нього запобіжного заходу у вигляді застави не порушив жодного з обов’язків, покладеного на нього слідчим суддею /про протилежне стороною обвинувачення не повідомлено/, клопотання обґрунтоване бажанням використати кошти, передані в заставу, для їх подальшого внесення на спеціальні рахунки Національного банку України для цілей оборони України, слідчий суддя доходить висновку, що з метою належної матеріальної підтримки Збройних Сил України, а також забезпечення здійснення, передбачених Законом «Про правовий режим воєнного стану» заходів, необхідних для забезпечення оборони України, захисту безпеки населення та інтересів держави, наявні правові підстави та можливості для зміни підозрюваному запобіжного заходу у вигляді застави на запобіжний захід у вигляді особистого зобов’язання з покладенням на останнього обов’язків, передбачених ч. 5 ст. 194 КПК України (ухвала слідчого судді Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 11.03.2022 р. у справі № 308/15755/21).

(Далі буде…)

Джерело: Юридичний вісник України

Юридична практика

Особливості автоматичного поновлення договорів оренди землі приватної власності

Ян БІЛОГОЛОВИЙ,
адвокат, практика в галузі
корпоративного, господарського,
адміністративного, земельного,
трудового, сімейного
та кримінального права

Сьогодні на теренах Фейсбуку ведеться багато дискусій щодо поновлення договорів оренди землі сільськогосподарського призначення за Законом № 2145-IX, який набрав чинності 7 квітня 2022 року. Які ж саме проблеми порушуються, про це й піде мова далі в цій статті.

Один із пунктів закону вважає поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися в колективній власності й були передані в оренду органами місцевого самоврядування;

б) приватної власності.

Читайте також: Розірвання договору оренди землі у зв’язку із затримкою орендної плати

У зв’язку з цим деякими правниками зроблено висновок, що дія Закону № 2145-IX, начебто, розповсюджується на договори, які закінчились у період з 24 лютого цього року. Проте таке припущення не відповідає ані вимогам Конституції України, ані Цивільному кодексу України. Згідно зі ст. 58 Конституції закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, окрім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи. Саме так тлумачить зміст цієї статті й Конституційний Суд України (див.: Рішення КСУ у справі за конституційним зверненням Національного банку щодо офіційного тлумачення положення ч. 1 ст. 58 Конституції України (справа про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів) від 09.02.1999 р. № 1-рп/99 справа № 1-7/99).

Також це відображено й у п. 2 ст. 5 Цивільного кодексу, відповідно до якого акт цивільного законодавства не має зворотної дії в часі, крім випадків, коли він пом’якшує або скасовує цивільну відповідальність особи

Отже, дія вищевказаного Закону № 2145-IX розповсюджується на ті договори, які хоча й припинили дію під час воєнного стану (24.02.2022 року), але таке припинення відбулося саме з 7 квітня цього року (тобто з моменту набрання його чинності). На період з 24 лютого по 6 квітня 2022 року дія Закону № 2145-IX не розповсюджується! То яким чином тоді поновлюються договори оренди землі приватної власності, дія яких закінчилася у вказаний період (з 24.02.2022 року по 06.04.2022 року)?

Якщо договір оренди приватної землі сільськогосподарського призначення містить умову про поновлення договору і його було укладено до 16.07.2020 року (і в нього не вносилися зміни згідно ст. 126-1 ЗКУ з 16.07.2020 року про автоматичне поновлення), таке поновлення може відбуватися в разі направлення орендарем листа про поновлення з проектом додаткової угоди за місяць до закінчення договору оренди (або більший строк, який передбачено сторонами в договорі).

Найважливіші юридичні новини. Підписуйтесь на LexInform в Telegram

Якщо договір оренди приватної землі сільськогосподарського призначення було укладено з 16.07.2020 року (або в діючі договори оренди з указаного періоду було внесено зміни про це) та в ньому існує пункт про автоматичне поновлення, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення його сторонами письмового правочину про факт поновлення в разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Примітка: зрозуміло, що в разі закінчення такого договору в період з 07.04.2022 року такий договір автоматично поновиться і дія Закону № 2145-IX на нього не буде розповсюджуватися.

Джерело: Юридичний вісник України

Читати далі

Юридична практика

Купівля-продаж нерухомості під час війни: можливо, але чи варто

Роман РУБАНИК,
юрист юридичної фірми
ETERNA LAW

Які ризики можуть бути при купівлі нерухомості в умовах воєнного часу?

Із початком повномасштабного вторгнення рф на територію України близько шести мільйонів українців були змушені покинути свої домівки та перебратися за кордон або до більш безпечних областей центральної та західної України. Не стали винятком і представники бізнесу. Так, зважаючи на те, що сьогодні надзвичайно важливо зберегти виробничий потенціал та продовжувати ефективно функціонувати для забезпечення потреб держави та громадян, а також підтримувати економіку країни, незважаючи на обставини часу, значна частина представників бізнесу почала процедуру релокації або пошуку нових офісних чи складських приміщень. Відповідно, абсолютно природнім у цьому випадку стало збільшення попиту на нерухомість, в тому числі комерційну.

Читайте також: Нова форма скарги у сфері держреєстрації прав на нерухомість і бізнесу

Утім в частині здійснення операцій на ринку нерухомості є багато але.

Як відомо, з першого дня війни Міністерство юстиції України закрило доступ до більшої частини державних реєстрів.

Так, зокрема, Реєстр речових прав на нерухоме майно було закрито для збереження інформації та недопущення несанкціонованого втручання.

Таке рішення, безумовно, виправдане. Водночас на сьогодні без повноцінного функціонування реєстрів проведення операцій купівлі-продажу нерухомого майна на території України з дотриманням усіх законодавчо визначених вимог неможливе.

В цьому контексті важливою є постанова Кабінету Міністрів № 209 від 6 березня 2022 року, яка з-поміж іншого уточнює процедуру державної реєстрації прав на нерухоме майно. Документ змінює коло суб’єктів, яким надано право проводити державну реєстрацію. Відтепер такі функції можуть здійснювати виключно державні реєстратори та посадові особи Мін’юсту, його територіальних органів, які включені до затвердженого Міністерством юстиції переліку державних реєстраторів та посадових осіб (далі – Перелік), яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Найважливіші юридичні новини. Підписуйтесь на LexInform в Telegram

Крім того, передбачається, що вказаний Перелік може містити обмеження (умови) проведення (прийняття) державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав). Та головне – незважаючи на те, що вказаною постановою КМУ передбачено створення Переліку, він наразі знаходиться на етапі розробки та поки не опублікований у публічних джерелах.

По-друге, на період воєнного часу державна реєстрація проводиться без прив’язки до територіальної приналежності нерухомого майна, крім випадків, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено Переліком. Тобто, державна реєстрація нерухомого майна наразі не залежить від місцезнаходження такого майна, а отже, його реєстрацію можливо буде здійснити з будь-якої точки України. При цьому, відповідно до згаданої постанови КМУ, Мін’юст має розробити відповідні нормативно-правові акти та забезпечити технічні питання реалізації цього документа.

А що в реальності?

А в реальності, незважаючи на складнощі, операції у сфері нерухомості, хоча й не масово, але все ж проводяться. Так, сьогодні для цього використовують різноманітні механізми, такі, як: видача довіреності, складання заповіту, укладання довгострокової оренди з правом викупу, або попередніх договорів купівлі-продажу тощо. Однак, відсутність доступу до реєстрів робить використання усіх згаданих механізмів надзвичайно ризикованими, адже за таких обставин контрагенти не мають можливості перевірити, кому на момент продажу належить право власності, чи має право особа розпоряджатися майном, чи існують обтяження на нерухоме майно, чи є відкриті судові справи, виконавчі провадження тощо.

Недодержання законодавчо визначених умов щодо нотаріального посвідчення договорів та їх державної реєстрації тягне за собою визнання їх неукладеними (стаття 210 та 640 Цивільного кодексу (ЦК)). Так, наприклад, укладання попереднього договору без відповідної державної реєстрації (яка наразі неможлива) створює ризик того, що недобросовісний продавець може укласти подібні договори з іншими покупцями на одне й те саме майно. При нотаріальному посвідченні таких договорів, нотаріуси не мають змоги та не повинні перевіряти наявність вищезгаданих обмежень та обтяжень, адже попередній договір – це лише намір сторін укласти договір у певний строк або в разі настання визначених подій (відкладальна обставина).

Той самий ризик щодо множинності видачі документів відноситься й до видачі так званої Генеральної довіреності. Важливо зазначити, що відповідно до чинного законодавства, довіреність може бути в будь-який момент відкликана, що також є суттєвим ризиком. У випадку складання заповіту, заповідач також має право змінити заповіт у будь-який момент, і саме його остання версія буде вважатися чинною.

Окрім того, при розгляді питання щодо складання заповіту варто звернути увагу на законодавчо визначену обов’язкову частку спадку родичів першої черги. Тобто, умовно кажучи, у випадку, якщо нерухомість була єдиним об‘єктом нерухомого майна і вона за заповітом передається третій особі, суд має право прийняти рішення щодо недійсності такого заповіту або перерозподілу часток спадщини з урахуванням обов’язкових часток. Враховуючи вищенаведене, ми не рекомендуємо використовувати жоден з описаних вище механізмів купівлі-продажу нерухомості через відсутність належних юридичних гарантій та, більше того, наявність неабияких високих ризиків.

Не варто забувати й про статтю 233 ЦК, відповідно до якої, правочин, який вчинено особою під впливом тяжких обставин і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину. В результаті визнання такого правочину недійсним, винна сторона має відшкодувати збитки та моральну шкоду. Доведення тяжких обставин в умовах воєнних дій може значно спроститися і недобросовісні продавці можуть скористатися такими правами.

Відповідно, якщо є нагальна потреба в придбанні нерухомості, треба обов’язково користуватися допомогою фахівців, які зможуть мінімізувати ризики купівлі-продажу такої нерухомості. Проте, якщо немає гострої необхідності, варто дочекатися відновлення роботи реєстрів, які, відповідно до висловлювань представників влади, найближчим часом мають відновити свою діяльність на територіях, де відсутні активні бойових дії, задля проведення максимально безпечних угод на ринку нерухомості.

Джерело: Юридичний вісник України

Читати далі

Юридична практика

Оренда нерухомості в умовах воєнного часу

Микола МАКСИМОВ, адвокат

В умовах воєнного стану виникає значна кількість спорів у сфері орендних відносин. Зокрема, орендарі дуже часто не в змозі платити орендну плату. У порядку ч. 4 та 6 ст. 762 ЦК України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Таким чином, важливо розуміти, чи існують обставини, які призводять до зменшення можливості використання орендованого майна чи взагалі до неможливості його використання за призначенням. При цьому страх орендаря перед війною, який змусив його виїхати в інше місто чи взагалі за кордон, або втрата доходів, не є достатніми підставами для зменшення або звільнення від сплати оренди. У такому випадку слід розглянути варіант дострокового припинення дії договору.

Читайте також: Умови оренди держмайна змінено на час воєнного стану

Для розуміння існування обставин, які впливають на зменшення чи звільнення від орендної плати, необхідно розрізняти статус населених пунктів, в яких знаходиться орендоване майно. У містах, які перебувають під окупацією, або щільним вогнем ворожої артилерії (наприклад, Авдіївка, Сєвєродонецьк, Слов’янськ та ін.) використання орендованого майна неможливе. У таких містах, як Харків або Краматорськ залишається певна та досить обмежена можливість використання орендованого майна.

Доказами часткової або повної неможливості використання орендованого майна можуть бути:

  • наявність щільних обстрілів;
  • відсутність працюючих комунікацій (світло, вода та ін.);
  • наявність рішень органів місцевої влади або військових адміністрацій щодо обов’язкової або рекомендованої евакуації населення;
  • руйнування будівлі, в якій знаходяться орендовані приміщення, через ракетні чи артилерійські обстріли.
  • незабезпечення орендодавцем захисту орендованих приміщень від мародерів та злочинців.
  • тривалість повітряної тривоги.

Після того, як буде встановлено наявність вказаних обставин, орендар має право письмово звернутися до орендодавця з вимогою зменшити розмір орендної плати або взагалі звільнити від неї. В разі відмови орендодавця, орендар має право звернутися з позовом до суду. При цьому 28 лютого 2022 року Торгово-промислова палата України опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії Російської Федерації проти України та визнала її в якості форс-мажорної обставини (обставини непереборної сили). Враховуючи це, ТПП України підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Тим не менш, суб’єкт господарювання, який об’єктивно не має змоги платити орендну плату, має звернутися до Торгово-промислової палати свого регіону з метою отримання Сертифікату про настання форс-мажорних обставин. Без отримання такого Сертифікату вважається, що форс-мажорні обставини не настали відносно конкретного суб’єкта господарювання. Інакше кажучи, ТПП України проголосила військову агресію форс-мажорною обставиною, але тільки щодо певного кола суб’єктів, які дійсно мають до неї відношення (наприклад, ресторан у Маріуполі, а не ресторан в Ужгороді). Такі обставини настали у більшості випадків тільки щодо об’єктів оренди, які перебувають на окупованих територіях, адже орендар не має змоги платити оренду через припинення роботи банківської системи.

Крім цього, отримання Сертифікату про настання форс-мажорних обставин звільняє орендаря від штрафних санкцій за порушення строків сплати оренди, але не звільняє від необхідності сплачувати власне орендну плату. Орендар із Сертифікатом може сам обирати варіант своєї поведінки: чи шукати гроші та сплачувати оренду, чи дочекатися закінчення дії форс-мажорних обставин та сплатити борг з оренди після припинення військової агресії. Розмір такого боргу, або взагалі його наявність, залежатиме від існування реальної можливості використання орендованого майна під час дії форс-мажорних обставин.

Як було зазначено вище, якщо орендар через страх війни виїхав на постійне або тривале тимчасове проживання в інший населений пункт, то доречніше не вступати в спори щодо розміру орендної плати, а достроково припинити дію договору оренди. В такому випадку можна скористатися пунктами договору оренди про односторонню відмову від договору. Зазвичай у договорах оренди передбачено місячний строк повідомлення про дострокове розірвання договору та припинення відносин.

Найважливіші юридичні новини. Підписуйтесь на LexInform в Telegram

У разі, якщо такі пункти відсутні, слід провести з орендодавцем зважені перемовини з метою розірвання договору оренди на взаємовигідних умовах. Важливо при цьому пам’ятати, що орендар має право в односторонньому порядку розірвати договір оренди нерухомого майна у випадку, якщо орендоване майно було пошкоджене в результаті обстрілів, а орендодавець відмовляється провести капітальний ремонт нерухомості (п. 2 ч. 1 ст. 784 ЦК України). В разі відмови орендодавця розірвати договір добровільно, орендар має право звернутися з відповідним позовом до суду. При цьому він має довести, що істотним чином змінилися обставини, а договір оренди для нього відтепер є вкрай невигідним. У такому випадку даний договір буде вважатися розірваним з моменту набрання законної сили рішенням суду. При цьому, якщо орендодавцем будуть заявлені вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати, суд визначить наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв’язку з виконанням цього договору з огляду, в тому числі, на ч. 4 та 6 ст. 762 ЦК України.

Джерело: Юридичний вісник України

Читати далі

Новини на емейл

Правові новини від LexInform.

Один раз на день. Найактуальніше.

В тренді

© ТОВ "АКТИВЛЕКС", 2018-2022
Використання матеріалів сайту лише за умови посилання (для інтернет-видань - гіперпосилання) на LEXINFORM.COM.UA
Всі права на матеріали, розміщені на порталі LEXINFORM.COM.UA охороняються відповідно до законодавства України.