Законодавство
Правовий аналіз змін до Земельного кодексу України
Нотаріальна палата України здійснила правовий аналіз законопроекту «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо вдосконалення умов обігу майнових прав на земельні ділянки» та повідомляє про неможливість підтримати пропозиції встановлення застави (іпотеки) прав оренди безпосередньо аграрною нотою та створення механізму автоматичного позасудового стягнення на підставі аграрних нот та неможливість підміни договору іпотеки аграрною нотою.
Правову позицію та Порівняльну таблицю, підготовлені Комісією НПУ з аналітично-методичного забезпечення діяльності, надіслано Комітету ВР з питань аграрної та земельної політики. НПУ вважає за необхідне доопрацювати законопроєкт з урахуванням правил, які передбачені для іпотеки Законом України «Про іпотеку», та просить:
1. Виключити положення щодо запровадження аграрних нот як підстави виникнення іпотеки прав користування (оренди) земельних ділянок.
2. Зберегти правове регулювання правовідносин іпотеки виключно Цивільним кодексом України та Законом України «Про іпотеку», забезпечити обов’язковість нотаріального посвідчення договорів іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку».
3. Виключити впровадження механізмів автоматичної державної реєстрації обтяжень прав на нерухоме майно, зокрема іпотеки.
Читайте також: В дохід держави може бути стягнуто все одержане за правочинами, вчиненими всупереч санкціям і з метою обходу блокування активів
4. Вирішити у законопроекті проблемні питання в частині: вдосконалення процедур проведення земельних торгів та оформлення їх результатів, оцінки похідних прав при їх іпотеці та зверненні стягнення, зменшення вартості (адміністративного збору) за отримання інформації з Державного реєстру прав для вчинення нотаріальних дій (підзаконний нормативно-правовий акт); покращення у Земельному кодексі України правил проведення земельних торгів з продажу прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення за раніше укладеними договорами оренди з метою уможливлення примусової реалізації прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення; вдосконалення процедури позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі способів належного повідомлення боржника (передбачення в договорах як обов’язкової умови достовірної електронної пошти та листування з використанням кваліфікованого електронного підпису), оцінки тощо; вдосконалення процедури вчинення виконавчих написів нотаріусами на підставі іпотечних договорів (вдосконалення процедури повідомлення боржника та його доказів, встановлення однозначних та, можливо спеціальних, строків, узгодження їх в усіх законах).
5. Захистити право власника земельної ділянки, щодо якої наявні зареєстровані похідні речові права, які передаються в іпотеку, щодо розпорядження своєю власністю, оскільки на сьогодні громадяни перебувають в надскладних умовах, обумовлених війною, і земельна ділянка може бути єдиним майном, що надає можливість вижити у складних особистих обставинах (власник не має бути заручником користувачів та їх кредиторів).
6. Захистити переважне право користувача на купівлю земельної ділянки (не запроваджувати норму, яка передбачає у порушення ЗКУ, при видачі аграрної ноти сторони можуть обмежити право боржника без дозволу кредитора здійснювати відчуження або передачу переважного права на придбання земельної ділянки, майнове право на яку передається в іпотеку за цією аграрною нотою).
Читайте також: Повідомлення члена кооперативу про проведення загальних зборів не обов’язково має здійснюватися письмово
7. Не запроваджувати підхід щодо узаконення та нівелювання неточностей та суперечностей записів про права у Державному реєстрі прав та відмови від належних та необхідних перевірок предмету іпотеки перед передачею в іпотеку.
НПУ завжди виступає за збалансований захист прав землевласників та землекористувачів, кредиторів та боржників, забезпечення превентивності та безспірності правовідносин в цих сферах, попередження можливостей для рейдерських схем, та підтримує інші зміни законопроекту до Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про виконавче провадження» — за умови доопрацювання в частині виключення положень, що іпотека похідних речових прав на землю може виникати на підставі аграрної ноти.
Джерело: Юридичний вісник України
