Законодавство
Закон про угоди з первинною нерухомістю, які новації пропонуються?
Віталій Правдюк,
адвокат, експерт у сфері юридичного супроводу
нерухомості, будівництва та земельного права
Двадцять другого серпня Верховна Рада прийняла Закон № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». У даному разі не просто вносяться зміни до законодавства, а прийнято спеціальний нормативний акт, що сам буде застосовуватися як окреме джерело регулювання.
Розвиток відносин з інвестування коштів у будівництво
Як було записано, Закон набирає чинності через один місяць з дня його опублікування, але не раніше дня набрання чинності Законом України № 2520- IX від 15 серпня 2022 року «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо сприяння розвитку волонтерської діяльності та діяльності неприбуткових установ та організацій в умовах збройної агресії Російської Федерації проти України».
Читайте також: Арештовані об’єкти нерухомості стануть житлом для внутрішньо переміщених осіб
Будівництво об’єктів житлового та нежитлового призначення за часів УРСР здійснювався майже виключно за кошти державного замовлення в межах капіталовкладень, передбачених відповідними «п’ятирічними планами розвитку народного господарства (п’ятирічки)» через служби замовника промислових підприємств або міськвиконкомів. Після розвалу СРСР відповідна система державних капіталовкладень у будівництво розвалилася природнім шляхом без жодних реформаторських заходів. Зважаючи на шалений попит на житло, з середини 90-х років ХХ століття почав реалізовуватися «первісний» девелопмент. Далі, враховуючи повну відсутність нормативного регулювання в цій частині, договірні схеми фінансування вигадувалися забудовниками виходячи з конституційного принципу «Дозволено все, що не заборонено», укладались договори про спільну участь у будівництві, договори про дольову участь у фінансуванні будівництва житла тощо.
За понад двадцять років практичної реалізації численних проектів, пов’язаних з інвестуванням коштів у будівельні проекти, так і не було прийнято жодного глобального законодавчого акту, який би системно врегульовував питання інвестування в будівництво. Незважаючи на чисельні будівельні афери (Еліта-Центр, Уко-Буд, УкрБуд тощо) за більше ніж двадцять років розвитку галузі ніхто не спромігся створити єдиного нормативного акту що врегульовував би системно ці відносини. Окремі нормативні акти, які з’являлися або носили очевидно лобістський характер (так, Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» був прийнятий в інтересах пов’язаного з чинним на той момент мером Києва Олександром Омельченком банку «Аркада», аналогічно лобістський характер мав і Закон «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд»), або лише частково торкалися окремих питань угод з нерухомістю.
Таким чином, внаслідок відсутності прозорого механізму інвестування в об’єкти будівництва було пов’язано з низкою ризиків, серед яких: тривале затягування строків будівництва; заміна його замовників; зміна технічних характеристик об’єкта без згоди інвестора; подвійний перепродаж об’єкта; оскарження права власності на майбутнє нерухоме майно інвестора. Все це було, не було лише законодавчого порядку.
Про законопроект № 5091
Робота над цим документом, який пізніше став законопроектом № 5091, була розпочата ще в 2019 році з ініціативи Офісу ефективного регулювання BRDO, а до роботи над концепцією закону була залучена значна кількість фахівців та експертів в сфері будівництва і нерухомості, серед яких й автор цієї статті. З огляду на надзвичайний обсяг питань, які заплановано було вирішити вказаним законом, до роботи над ним долучилася ціла низка народних депутатів та експертів. У лютому 2021 року допрацьована версія законопроекту була зареєстрована у Верховній Раді, а 8 вересня того ж року він був прийнятий за основу в першому читанні.
Основні зміни щодо інвестування в об’єкти будівництва
Відтепер в Україні з’явився єдиний нормативний акт, що регулює відносини, пов’язані з обігом усіх об’єктів будівництва та їх частин у процесі до введення в експлуатацію. Якщо раніше замовники та девелопери (до речі, саме цей закон вперше офіційно запроваджує до юридичного лексикону слово «девелопер», оскільки раніше цей термін не мав офіційного визначення) розробляли схеми продажу за принципом «якщо інше не заборонено законом», то тепер законом заборонено все «інше».
Важливим є те, що закон прийнято не в форматі «Закон про внесення змін до …», а він є самостійним новим законом спеціального призначення, а отже, в разі виникнення колізій між існуючим законодавчим полем та майбутнім законом № 5091, останній матиме перевагу, як у силу того, що має спеціальний характер, так і рахуючи його «свіжість».
Запам’ятовуємо три нові важливі терміни
Майбутній об’єкт нерухомості — складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, крім допоміжних приміщень, машиномісце, тощо).
Неподільний об’єкт незавершеного будівництва — об’єкт нерухомого майна, який буде споруджений у майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови, що в складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості.
Подільний об’єкт незавершеного будівництва — об’єкт нерухомого майна, який буде споруджений в майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об’єкта є майбутні об’єкти нерухомості;
Ключова різниця між подільними та неподільними об’єктами будівництва в тому, що в неподільному об’єкті будівельні об’єкти (будинки, споруди) та об’єкти прав співпадають. Ми будуємо в затишному селі собі індивідуальний житловий будинок та реєструємо потім право власності на нього ж, ніхто не робить окремі правовстановлюючі на вітальні чи гардероби. Якщо ж ідеться про багатоквартирний житловий будинок (БЖБ) у сенсі будівництва, то будують саме його, але жодна особа після введення в експлуатацію не реєструє право власності на БЖБ, натомість виникають сотні окремих об’єктів прав, що є складовими БЖБ (квартири, нежитлові приміщення, підвальні приміщення, машиномісця тощо).
Читайте також: Оподаткування операцій з об’єктами нерухомості, спорудженими в майбутньому
Розрізнивши подільні та неподільні ОНБ, законодавець розрізнив істотно їх обіг. З моменту набуття чинності Закону № 5091 подільні ОНБ будуть фактично виключені з обігу: на них не можна буде зареєструвати право власності, передати в іпотеку, продати. Логіка в тому, що якщо ти плануєш для цілей продажу ділити те, що будуєш, на частини, то й обіг має бути для таких частин.
Обіг усіх майбутніх об’єктів нерухомості (МОН) здійснюється із забезпеченням реєстрації так званого «спеціального майнового права» в Реєстрі речових прав (РРП). Тобто незважаючи від кількості заплутаних і чисельних угод, які має підписати покупець майбутньої омріяної квартири Свирид Іванчук, він має знати, що в результаті всіх пертурбацій у реєстрі речових прав має з’явитися запис про спеціальне речове право конкретно на нього, Іванчука Свирида, де має бути названо зрозумілою для нього мовою, що саме він придбав (квартиру), її параметри та адресу. Більше того, планується зробити так, щоби спеціальне майнове право перетворювалося в звичайне право власності на квартиру автоматично, щойно будинок буде введений в експлуатацію.
Усі Угоди з МОН та об’єктами незавершеного будівництва вчиняються виключно в нотаріальній формі, при цьому відразу для того, аби «заспокоїти» апетити нотаріусів, запроваджено ліміт, що за посвідчення договорів відчуження об’єктів незавершеного будівництва чи МОН останні не можуть брати більше однієї мінімальної заробітної плати.
Фізичні особи не мають тепер права залучати кошти на будівництво — тільки юридичні особи або ФОПи. Окрім того, чітко передбачено процедуру та спосіб заміни замовника, що унеможливлює застосування поширеної нині схеми так званого «делегування функцій замовника»
Продаж квартир на етапі будівництва: умовна послідовність дій
Оформлення дозвільних документів на будівництво — закон 5091 передбачає як обов’язкові умови чинність містобудівних умов та обмежень земельної ділянки, документу, що дає право на виконання будівельних робіт, відсутність санкцій з боку ДАМ.
Перша реєстрація прав на МОН. Такими особами можуть бути замовник або девелопер, тобто той, хто уклав глобальний договір на фінансування будівництва всього об’єкту із замовником.
Виділення гарантійної частки. Гарантійна частка — це, умовно, певна кількість «комерційних площ» у майбутньому об’єкті, які заборонено продавати до завершення будівництва. Замовник/девелопер повинен зареєструвати право власності на всі МОН, які він планує продавати, а на частину таких МОН зареєструвати публічне обтяження в РРП. У версії вказаного законопроекту, що подавався на перше читання, пропонувалося встановити розмір такої гарантійної частки на рівні 20% від всіх «комерційних площ», тобто площ, які виставляються на продаж. У прийнятому ж тексті Закону № 5091 розмір гарантійної частки для різних об’єктів має затверджувати Кабмін.
Перші продажі МОН — у нотаріальній формі з дотриманням вимог Закону № 5091 щодо істотних умов. Законодавець не забув про схеми з оплатами за попередніми договорами й прямо заборонив здійснювати оплати за такими договорами купівлі-продажу, предметами яких є МОН на суму в понад 10% від вартості МОН.
Подальший перепродаж до введення в експлуатацію можливий, але лише шляхом відступлення, яке має відбутися за згодою продавця (замовника) й лише в нотаріальній формі.
Введення подільного об’єкта в експлуатацію, обміри.
Реєстрація права власності на квартири та приміщення з одночасним припиненням реєстрації спеціального майнового права на МОН
Висновки
Обсяг тих змін, на які «замахнулися» автори цього закону 5091, є безпрецедентним. Адже відносини, які ним врегульовані, ніколи не регулювалися цілісно з моменту здобуття країною незалежності. Звичайно, при надвеликих обсягах змін є й великий обсяг проблем. Найголовніша з них — це «спеціальне майнове право». Ідеї щодо реєстрації прав на об’єкти будівництва в Реєстрі речових прав з’являються не вперше, і вони не були раніше реалізовані не просто так. Призначення Реєстру речових прав — це реєстрація прав на речі, а річ за Цивільним кодексом — це предмет матеріального світу. Якщо планується, що Іванчуку Свириду належатиме квартира на 11 поверсі нового будинку, то як предмет матеріального світу існує лише проектна документація на будівництво, а самої квартири як такої немає, тому реєстрація «спеціального майнового права» є фікцією, що суперечить самій концепції законодавства про державну реєстрацію речових прав.
Іншою проблемою, на думку автора, є невиправдана жорсткість по відношенню до замовників і девелоперів умов договорів щодо продажу МОН, як вони розписані в законі. Звичайно, житлове будівництво в останні п’ять років було дуже вигідною справою, але й дуже-дуже ризиковою. Чи не призведе запроваджена новація до того, що всі замовники запустять масові продажі на підставі договорів «заднім числом», нібито, укладених до вступу закону в дію, а працювати за новою системою регулювання ніхто не захоче? При цьому сам автор на двісті відсотків підтримує актуальність і необхідність регулювання ринку первинної нерухомості
Джерело: Юридичний вісник України
