Думка експерта
Деокупація українських територій та відновлення прав громадян на землю
Павло Кулинич,
доктор юридичних наук, професор, член-кореспондент Національної академії правових наук України, Інститут держави і права імені В. М. Корецького НАНУ
Як відомо, російська окупаційна влада провела в період з 23 по 27 вересня 2022 р. на тимчасово окупованих територіях Луганської, Донецької, Запорізької та Херсонської областей псевдореферендуми про приєднання до рф. Є безспірні свідчення того, що людей змушували брати участь у цих псевдореферендумах шантажем та погрозами. Тому їх результати жодним чином не відображають реального волевиявлення громадян.
Проте це не завадило президенту росії видати 30 вересня 2022 р. укази №№ 685 і 686 про визнання Запорізької та Херсонської областей «незалежними територіями». Крім того, в указі путіна № 685 зазначено: «враховуючи волевиявлення народу Запорізької області…, визнати державний суверенітет і незалежність Запорізької області». І це при тому, що жителі м. Запоріжжя та інших, неокупованих, частин області, де проживає більшість її населення, псевдореферендумом не охоплювалися. А в указі путіна № 686 зазначено: «враховуючи волевиявлення народу Херсонської області…», визнати державний суверенітет і незалежність Херсонської області», до складу якої указом були чомусь включені кілька районів Миколаївської області. Ну, а головне полягає у тому, що жителі цих областей, як і жителі Донецької та Луганської областей, не є окремими народами, а становлять частину Українського народу, а тому, з точки зору міжнародного права, не мають права на самовизначення. Адже Декларація про надання незалежності колоніальним країнам та народам, прийнята резолюцією 1514 (XV) Генеральної Асамблеї ООН 14 грудня 1960 року, та Декларація про принципи міжнародного права, що стосуються дружніх відносин та співробітництва між державами відповідно до Статуту Організації Об’єднаних Націй, прийнята резолюцією 2625 (XXV) Генеральної Асамблеї ООН 24 жовтня 1970 року, визнають право на самовизначення саме за народами (націями).
Далі 3 жовтня 2022 р. держдума росії ратифікувала явно незаконні з точки зору міжнародного права договори між цими «народами» і рф про «входження» Запорізької і Херсонської областей, «днр» і «лнр» до складу росії.
У зв’язку з цим радник керівника Офісу Президента України Михайло Подоляк заявив, що на окупованих територіях України відбувся не референдум, як заявляє російська сторона, а масове насильство над людьми та воєнний злочин. У ЄС ще раніше попередили, що за жодних умов не визнають результатів «референдумів», які російська федерація намагається організувати на тимчасово окупованих територіях України, а всі причетні до них будуть притягнуті до відповідальності. А Генеральна асамблея ООН 12 жовтня 2022 р. підтримала резолюцію «Територіальна цілісність України. Захист принципів статуту ООН», яка також не невизнає псевдореферендуми на окупованих росією територіях України. Більше того, 143 держави із 193 країн-членів ООН проголосували за резолюцію, 35 утрималися, і тільки 5 проголосували проти.
Позиція України
Позиція України щодо легітимності псевдореферендумів, проведених російськими окупантами на території України. Реагуючи як гарант Конституції на явно незаконні дії російських окупантів, Президент України Володимир Зеленський видав 4 жовтня 2022 р. Указ № 687/2022 «Про нікчемність актів, що порушують суверенітет та територіальну цілісність України», в якому зазначено: «Визнати нікчемними, тобто такими, що не породжують жодних юридичних наслідків, укази Президента російської федерації від 17 березня 2014 року № 147, від 21 лютого 2022 року № 71, від 21 лютого 2022 року № 72, від 29 вересня 2022 року № 685, від 29 вересня 2022 року № 686, а також будь-які інші рішення, акти та договори, прийняті, видані та укладені на підставі та/або у зв’язку з реалізацією зазначених указів президента російської федерації».
Читайте також: Учасники бойових дій, внутрішньо переміщені та особи, які втратили житло, зможуть безоплатно отримати земельні ділянки під час війни
Слід відмітити, що зазначений Указ Президента України визнає нікчемними:
1) указ президента російської федерації від 17 березня 2014 року № 147, яким визнана незалежність Автономної Республіки Крим;
2) укази президента російської федерації від 21 лютого 2022 року № 71, від 21 лютого 2022 року № 72, якими визнана незалежність так званих «днр» і «лнр»;
3) укази президента російської федерації від 29 вересня 2022 року № 685 та від 29 вересня 2022 року № 686, якими визнана незалежність Запорізької та Херсонської областей.
Причому нікчемними визнані не тільки вищезазначені укази президента росії, а й будь-які інші рішення, акти та договори, прийняті, видані та укладені на підставі та/або у зв’язку з реалізацією зазначених указів президента російської федерації.
Наслідки псевдореферендумів
Як вже зазначалося, визнання правового акта чи договору нікчемним означає, що вони не породжують жодних юридичних наслідків з моменту їх прийняття. Отже, всі зазначені вище укази президента росії, а також прийняті відповідно до них або у зв’язку з їх прийняттям інші правові акти та договори є нікчемними, оскільки не породжують жодних юридичних наслідків на всіх частинах території України, включаючи анексовану в 2014 р. Автономну Республіку Крим, захоплені у 2014 р. та пізніше території Донецької і Луганської областей, а також території Запорізької, Херсонської, Миколаївської та інших областей України.
Водночас, захопивши зазначені території України, окупанти поширили на них дію законодавства росії. На підставі цього законодавства деякі громадяни України, під примусом чи добровільно, уклали договори щодо земельних ділянок та іншого майна, яке розташоване на окупованих територіях України, продавши або набувши у власність чи на іншому праві відповідні майнові об’єкти на підставі законодавства росії.
Україна не має наміру визнавати окупацію власних територій і бореться за відновлення суверенітету нашої держави на всіх окупованих (анексованих) росією українських землях. І таке відновлення неодмінно відбудеться. Отже, з часом постане питання про вирішення юридичної долі земельних ділянок та іншого майна, в першу чергу нерухомого, яке змінило своїх власників на окупованих територіях України у період такої окупації.
Доля майна і землі після деокупації українських територій
Юридична доля землі і майна після відновлення тимчасової окупації територій України. Слід зазначити, що в Указі Президента України від 4 жовтня 2022 р. № 687/2022 «Про нікчемність актів, що порушують суверенітет та територіальну цілісність України» визначений лише базовий юридичний наслідок дії законодавства росії, яке вона поширила на окуповані території України, — їх нікчемність, тобто відсутність будь-яких правових наслідків дії такого законодавства на окупованих територіях.
Отже, після деокупації Україна визнаватиме лише ті права на землю та інше майно, які виникли на підставі законодавства України на цих територіях до їх окупації росією. Суб’єктів та об’єкти таких прав буде неважко встановити, виходячи з записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на той день, коли Україна припинила його функціонування на окупованих територіях.
Чиї права на землю та інше нерухоме майно на деокупованих територіях доцільно визнати? Водночас виявлення земельних ділянок, будівель і споруд, які відповідно до Державного реєстру речових прав були об’єктами права власності та інших прав станом на припинення дії державних електронних реєстрів на тимчасово окупованих (анексованих) територіях України, може бути ускладненим, а у деяких випадках і неможливим. Справа в тому, що деякі об’єкти нерухомості, в тому числі й земельні ділянки, що перебували у власності на відповідній території України до її окупації, можуть припинити своє існування. Так, будівлі і споруди можуть бути знищені, а земельні ділянки поділені на дві чи більше або ж об’єднані у більші за розміром, що означає юридичне припинення їх існування.
Читайте також: Законопроект про спрощення відведення земельних ділянок порушує принципи регулювання земельних відносин
Що стосується знищених будівель і споруд, які перебували у власності громадян і юридичних осіб до початку тимчасової окупації відповідних територій України, то вирішення питання про реституцію їх прав власності на таку нерухомість варто, на наш погляд, вирішувати на основі таких підходів:
– якщо знищення будівлі чи споруди відбулося всупереч волі їх власника (наприклад, у результаті воєнних дій, з ініціативи окупаційних властей тощо), то їх власники повинні отримати право на відшкодування вартості знищеного майна в такому ж порядку, в якому надаватиметься компенсація вартості майна на всій території України;
– якщо знищення (демонтаж) будівлі чи споруди відбулося з ініціативи власника, то йому компенсація надаватися не повинна;
– якщо ж знищення (демонтаж) будівлі чи споруди відбулося з ініціативи власника для будівництва нового будинку чи споруди (це може мати місце на території Автономної Республіки Крим, Донецької та Луганської областей, які перебувають під окупацією тривалий час), але власник побудував на тій же земельній ділянці нову будівлю чи споруду, то йому компенсація також надаватися не повинна. Водночас йому має бути надане право здійснити реєстрацію права власності на нову таку будівлю чи споруду за правилами, які діятимуть в Україні після деокупації тимчасово окупованих територій. Безперечно, можливість реєстрації прав на таке майно може бути надана власнику лише у разі, якщо він не вчиняв правопорушень, за які притягнутий до кримінальної відповідальності за колаборацію з окупаційними властями, або ж за вчинення військових злочинів.
У разі припинення існування земельних ділянок, права власності на які мали громадяни України та юридичні особи на момент початку тимчасової окупації відповідної території України, то визнання таких прав на землю відбуватися автоматично щодо всіх земельних ділянок. Винятки мають складати земельні ділянки, які припинили своє існування в зв’язку з поділом чи об’єднанням, і на них була зведена будівля (споруда), яка перейшла у власність держави чи територіальної громади України (наприклад, на місці кількох земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, які об’єднані у більшу ділянку, було побудоване промислове підприємство або інший комерційний об’єкт, адміністративна споруда публічного характеру, об’єкт транспортної чи енергетичної інфраструктури тощо). У такому разі власники об’єднаних земельних ділянок повинні отримати компенсацію їх ринкової вартості на момент виплати компенсації. Водночас, особам, які притягнуті до кримінальної відповідальності за ворожі щодо України дії (колаборація, шпигунство, військові злочини тощо або ж набули громадянство росії у добровільному порядку), така компенсація надаватися не повинна.
Тепер щодо особливостей визнання прав на землю та розташоване на ній нерухоме майно на території Автономної Республіки Крим. Як відомо, після анексії АРК, президент росії путін видав 20 березня 2020 року указ «Про внесення змін до переліку прикордонних територій, на яких іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть володіти на праві власності земельними ділянками, затверджений указом президента російської федерації від 9 січня 2011 року». Цим указом до переліку територій, на які накладаються такі обмеження, потрапили 19 з 25 «муніципальних утворень» окупованого Криму, в тому числі Євпаторія, Керч, Ялта і Судак, а також 8 з 12 «муніципалітетів» Севастополя. Зазначені обмеження не поширюються тільки на Сімферополь, Джанкой, Красноперекопськ, Білогірський, Красногвардійський і Первомайський райони. При цьому обмеження щодо набуття прав на землю поширюється не тільки на володіння земельними ділянками та їх придбання на підставі договорів купівлі-продажу, обміну або інших угод, але й на набуття земельних ділянок у власність в порядку спадкування.
Під дане обмеження потрапили всі громадяни України, які проживали як на материковій частині України, так і в Криму. З виходом зазначеного указу кожен громадянин України, який володів земельною ділянкою в Криму, визнавався порушником російського законодавства і був зобов’язаний усунути його порушення шляхом продажу землі росіянам або передачі її у власність російської юридичної особи з іноземною участю. В іншому випадку, місцева влада була зобов’язана подати позови в суди Криму і Севастополя про «спонукання продати» або «відчужити» землю громадянина України. Адже за російським законодавством іноземець, який має право власності на землю, розташовану на прикордонній території російської федерації, може володіти, користуватися, розпоряджатися такою земельною ділянкою не більше одного року. Після закінчення року земельна ділянка повинна бути продана або подарована. Інакше земельну ділянку може бути вилучено і продано з торгів або передано у державну чи муніципальну власність.
Таким чином, на основі зазначеного указу путіна фактично всі громадяни України, які, перебуваючи на підконтрольній Україні території, не відмовилися від українського громадянства і не прийняли громадянство росії, втратили права власності на свої земельні ділянки на території Автономної Республіки Крим. Частина з них змушена була під загрозою застосування до них дискримінаційних положень цього указу, здійснили термінове, без пошуку найкращого покупця, відчуження земельних ділянок і розташованих на них будівель і споруд громадянам та юридичним особам росії за нижчою від ринкової ціною. Проте певна частина громадян України, набувши після 2014 р. громадянство росії, змогла зберегти свою земельну власність у Криму.
Слід відмітити, що більшість громадян України, які після 2014 р. набули громадянство росії, зробили це вимушено. Тому, якщо після деокупації Криму вони відразу набудуть (відновлять) громадянство України, то вважаємо доцільним визнати (підтвердити) за ними права на землю та іншу нерухомість, які вони мали до початку окупації Криму росією. Однак, вважаємо цілком доречним не визнавати права власності на землю та іншу нерухомість таких громадян, якщо вони:
- не відновили громадянство України;
- вчинили злочини проти держави Україна та громадян України (колаборація, воєнні злочини тощо);
- погодилися на компенсацію вартості об’єктів нерухомого майна, які втрачені (знищені тощо).
Висновок
Таким чином, оскільки Указом Президента України від 4 жовтня 2022 р. № 687/2022 «Про нікчемність актів, що порушують суверенітет та територіальну цілісність України» визначений лише базовий юридичний наслідок дії законодавства росії – його нікчемність, то, очевидно, є потреба у розробці і прийнятті Закону України про внесення змін та доповнень до законодавства України щодо відновлення та визнання права власності та інших прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно на територіях України, які були тимчасово окуповані (анексовані) росією. Саме таким законом варто комплексно врегулювати всі питання визнання (відновлення) прав на земельну і неземельну нерухомість на територіях, звільнених від російської окупації.
Джерело: Юридичний вісник України
