Судова практика
Виключається визнання неукладеним договору оренди землі з підстав відсутності його реєстрації, якщо сторони договору тривалий час виконували його умови
10 січня 2024 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 390/964/21 задовольнив касаційну скаргу представника фермерського господарства, яке набуло прав орендаря.
Власниця земельної ділянки звернулася до суду з позовом до фермерського господарства про витребування земельної ділянки та скасування реєстрації іншого речового права, вважаючи, що між сторонами відсутні договірні відносини, оскільки договір оренди землі не набрав чинності.
Задовольняючи позов, суди попередніх інстанцій врахували висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 23 червня 2020 р. у справі № 696/1693/15-ц, та виходили з того, що договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно, ФГ не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі, оскільки не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі.
Розглянувши касаційну скаргу представника ФГ, Верховний Суд вказав, що момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов’язали з моментом державної реєстрації. Такі умови договору відповідають ст. 18 Закону України «Про оренду землі».
З 1 січня 2013 р. набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 р. № 1878-VI, якими з тексту ст. 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені ст. 18 та 20 про обов’язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 1 січня 2013 р. товариство не могло зареєструвати договір оренди землі.
Таким чином, державній реєстрації відповідно до закону (ч. 5 ст. 6 Закону № 161-XIV у редакції від 1 січня 2013 р.) підлягало право оренди земельної ділянки.
Після скасування законодавчої вимоги про необхідність реєстрації договору оренди та введення вимоги реєструвати право оренди орендар 14 серпня 2015 р. відповідне право зареєстрував.
Задовольняючи позов, суди попередніх інстанцій виходили з того, що проведення 14 серпня 2015 р. державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 21 липня 2012 р. не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому договір чинності не набрав і, відповідно, товариство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі.
Разом з тим, судами попередніх інстанцій не враховано, що у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).
Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 р. у справі № 227/3760/19-ц.
З матеріалів справи вбачається, що до пред’явлення позову сторони виконували досягнуті між ними домовленості, зафіксовані в договорі оренди землі, зокрема відповідач користувався земельною ділянкою та сплачував за неї позивачці орендну плату.
Крім того суди не врахували, що дії позивачки, яка підписала з відповідачем договір оренди землі, передала земельну ділянку орендарю, тривалий час отримувала орендну плату, а згодом пред’явила позов про витребування земельної ділянки, суперечать її попередній поведінці і є недобросовісними.
Дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання ним договору оренди.
Отже, Верховний Суд рішення районного суду та постанову апеляційного суду скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив.
Підготував Леонід Лазебний
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 16 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
