Connect with us

Думка експерта

Земля як суспільне надбання

Сергій СОРОКА, експерт групи РПР «Реформа публічної адміністрації»

Чергове продовження мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення не стало ні для кого несподіванкою. Понад дві третини українців виступають проти продажу земель сільгосппризначення й лише 13% населення — підтримують становлення ринку землі. З таким розкладом проводити земельну реформу — самогубство для будь-якого уряду чи парламенту.

 

Українці і в селах, і в містах, і на Заході, і на Сході залишаються єдиними в тому, що земля в Україні не може бути товаром. І жодні переконання і кампанії щодо протилежного не дають результатів. Очевидно, тут переплелися і раціональні, й ірраціональні чинники.

Раціональні: тотальна недовіра українців до влади — політиків і чиновників, які, на переконання громадян, якщо навіть розроблять та схвалять суперпрогресивний і справедливий закон про ринок землі, однаково повернуть усе на користь політиків, чиновників та олігархів, які разом складають в країні так званий олігархічно-бюрократичний консенсус. І в ситуації, коли досі вони контролюють і законодавчу, і виконавчу, і судову владу в країні, коли досі в країні діє принцип «своїм — усе, чужим — закон», українці діють абсолютно раціонально, що не підтримують запровадження повноцінного ринку землі.

Ірраціональний чинник: земля для українців завжди була і залишається сакральним поняттям. Прихильники лібералізації ринку землі мають рацію в тому, що в ситуації відсутності правового регулювання запровадження ринку землі в країні діють тіньові схеми з тих же причин, що зазначені вище: для привілейованого класу наявність чи відсутність регулюючого закону не є перешкодою для вирішення ситуації на свою приватну користь. Але за умови мораторію їхні дії є принаймні незаконними, а не «освячені» відповідними законами.

Отже, навіть якщо уряд виконає зобов’язання парламенту й до 1 березня підготує і внесе на розгляд Верховної Ради проект закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, на моє переконання, цей законопроект не має шансів стати законом. Суспільство цього не прийме, а влада не наважиться порушити статус-кво в такому болючому питанні.

Навіть якщо усунути фактор тотальної недовіри українців до державних інституцій (що само по собі зараз є малоймовірним), фактор сакральності землі залишиться. Тож, чи формула щодо ринку землі «запровадити не можна залишити» не має вирішення? Здається, має. Якщо розглянути саму суть питання, що саме означає «власність на землею сільськогосподарського призначення». По-перше, Конституцією визначено: «Стаття 13. Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, … є об’єктами права власності українського народу. Від імені українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією…

Кожен громадянин має право користуватися природними об’єктами права власності народу відповідно до закону.

Власність зобов’язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.

Стаття 14. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону».

Право власності (в об’єктивному розумінні) — це сукупність правових норм, які регулюють відносини, пов’язані з володінням, користуванням і розпорядженням власником належним йому майном на свій розсуд і в своїх інтересах, усуненням усіх третіх осіб від протиправного втручання в сферу його володіння цим майном, а також обов’язки власника не порушувати прав та законних інтересів інших осіб.

Очевидно, статті 13 і 14 Конституції України суперечать одна одній: стаття 13 визначає, що земля і її надра є об’єктами права власності [тільки] українського народу, а стаття 14 визначає, що громадяни, юридичні особи та держава можуть набувати і реалізовувати право власності на землю відповідно до закону. Таким чином, із тріади правомочностей власності на землю та її надра Конституція безпосередньо дає право громадянам України лише на користування, але не володіння та розпорядження. Правомочність користування — це заснована на законі можливість вилучення корисних властивостей речі для задоволення потреб власника чи інших осіб. Право користування може належати не тільки власникам, а й іншим особам на підставі, зокрема, цивільно-правових договорів або адміністративних актів.

Повне право власності, тобто право на користування, володіння та розпорядження відповідно до Конституції має тільки Український народ! Що ж тоді означають документи на право власності на землю (причому не тільки сільгосппризначення), що є у фізичних і юридичних осіб? Відповідно до Конституції України такі документи дають наразі право лише на користування, а не володіння і, головне, розпорядження. І тільки органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією, здійснюють права власника від імені українського народу.

Такі суперечності чинної Конституції — ще один чинник безперспективності запровадження повноцінного ринку землі в Україні. Будь-який закон, який обмежує право власності на землю та її надра для українського народу, буде оскаржено в Конституційному Суді.

Очевидно, щоб реалізувати в Україні ринок землі у формі, яка не суперечить Конституції, така форма має задовольняти наступні вимоги:

  • непорушність права власності на землю та її надра українського народу (тобто земля є і має залишитись суспільним надбанням громадян України);
  • законодавче регулювання права і правил володіння та користування для громадян, юридичних осіб та держави (в тому числі і відповідно до ліцензійних умов, які має розробити та схвалити уряд);
  • органи державної влади та органи місцевого самоврядування отримують виняткове право розпорядження землею в частині передачі права володіння та користування.

Таким чином, гарантоване статтею 14 Конституції право власності на землю для громадян, юридичних осіб та держави поширюється лише на право володіння та користування. Щодо володіння (юридично забезпечена можливість власника бути в безпосередньому фактичному зв’язку з об’єктом володіння) — великих проблем немає, хоча багато власників паїв своєї землі в очі не бачили — просто здають з року в рік в оренду.

Інше питання — чим, власне, володіє «власник» землі сільгосппризначення? Верхнім родючим шаром? До якої глибини? Чи має право власник зібрати і продати родючий шар?

Щодо володіння надрами, по-моєму, лише в США право власності на землю означає право власності і на надра, що перебувають під ділянкою. Причому власник може окремо здати чи продати в оренду верхній шар родючої землі, окремо — надра. Хоча таке право регулюється дуже складним федеральним законодавством та законами окремих штатів.

Щодо користування — є питання. По-перше, «земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави». По-друге, «власність [на землю та її надра] не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству».

Таким чином, держава має гарантувати, що «основне національне багатство» не псується, не втрачає свої якості і не використовується «на шкоду людині і суспільству». Чи справляється з цим завданням держава? Очевидно, що ні. І це є проблемою всього суспільства.

За даними FAO, площа деградованих та непродуктивних орних земель в Україні перевищує 20% ріллі. Щороку через ерозію втрачається від 300 до 600 мільйонів тонн ґрунту. Залежно від рівня процесів деградації врожайність може зменшитися до 50%, а втрати від нестачі продукції складають понад 20 млрд грн на рік.

Як зазначав міністр екології та природних ресурсів України Остап Семерак, в Україні нараховується понад 1,1 млн гектарів деградованих, малопродуктивних та техногенно забруднених земель, які підлягають консервації. У свою чергу, заходи з рекультивації порушених земель, на думку міністра, здійснюються незадовільно.

Таким чином, право володіння та користування землею має надаватися за умови збереження родючості та інших важливих характеристик ґрунту. Тобто, таке право має передбачати і дотримання певних ліцензійних умов володіння та користування землею сільськогосподарського призначення.

І держава має розробити та стежити за дотриманням таких ліцензійних умов. А в разі недотримання, земля має повертатися в розпорядження органів державної влади та органів місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією та законами України.

Якось я вивчав, як працює роздрібний фармацевтичний ринок у Фінляндії. Так от, законодавство там обмежує кількість аптек. Відкрити там нову аптеку просто неможливо. І якщо власник ліцензії іде на пенсію або помирає, ліцензія на аптеку повертається в розпорядження відповідного державного органу, який виставляє її на торги, навіть, якщо попередній власник ліцензії чи його нащадки володіють приміщенням, в якому розміщена аптека.

Єдиний спосіб отримати у власність ліцензію на аптеку — через відкриті торги за відповідними умовами та критеріями. І далеко не завжди власники приміщення здобувають ліцензію на аптечну діяльність у власному ж приміщенні.

На моє переконання, так чи приблизно так має бути і в Україні щодо права володіння та користування землями сільськогосподарського призначення. Розпоряджатися землею має право лише український народ, а від його імені та під пильним контролем — органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Або треба міняти Конституцію, або міняти український народ.

Джерело: Юридичний вісник України

Думка експерта

Агрорейдерство по-українськи: як захистити свою землю?

Ігор ЯСЬКО,
керуючий партнер ЮК «Winner»

Прискорена підготовка до запуску ринку землі лише грає на користь особам, які прагнуть заволодіти чужою землею в незаконний спосіб. Щороку під час сівби та жнив частота запитів і дзвінків щодо проблеми рейдерства стрімко зростає. Чому так?

Причини рейдерства

Проблемою і підґрунтям для можливого незаконного заволодіння землею і майном аграріїв є відсутність кадастрових номерів на розпайовані ділянки, право власності на які посвідчувалося держактами старого зразка, відсутність земельних ділянок у кадастрі або недостовірність внесених до нього даних, невідповідність даних у ДЗК їх паперовим джерелам, неоформлені спадкові права на земельні ділянки; помилки в технічній документації, суперечності внаслідок зміни підходів та способів обмірів тощо.

Основними підставами для рейдерських атак є: непогашені борги (кредити); непрозоре, неправильне ведення господарських (бухгалтерських) операцій, порушення у сфері оподаткування (умисне чи з необережності); незареєстровані активи (майнові права); відсутність кваліфікованої юридичної підтримки; відсутність фізичної охорони агропідприємства; відсутність належного захисту конфіденційної інформації, комерційної (службової) інформації, неналежне зберігання статутної документації; відсутність належної комунікації між працівниками та керівництвом підприємства, органами місцевої влади, належної комунікації та соціальних стосунків із власниками орендованого майна.

Вказані підстави дають можливість рейдерам вчиняти наступні незаконні дії:

  • підробка документів;
  • внесення змін до державних реєстрів на підставі підробних документів (щодо власників, керівників підприємства);
  • створення штучних боргів підприємства (кредити, позики);
  • відчуження активів в рахунок штучних боргів;
  • змова з керівними органами (менеджментом) підприємства;
  • змова з представниками державної та місцевої влади;
  • силове захоплення підприємств (його активів);
  • арешт активів (на підставі фіктивних або реальних кримінальних справ);
  • знищення продукці ї підприємства;
  • підкуп , залякування менеджменту.

Подвійна реєстрація договорів оренди землі як інструмент рейдерських схем в Україні

Рейдерські захоплення частіше за все відбувається там, де є незавершене питання оформлення договорів на землю. Спочатку пайовик підписав договір оренди з одним орендарем на 7 років, потім через деякий час прийшов інший орендар, запропонувавши більшу орендну плату, і селянин підписав інший договір на оренду свого паю. А потім починається боротьба старих і нових орендаторів паїв. Схеми досить схожі: таємна зміна власника, штучне нарощування боргів, силове відбирання техніки і врожаю, тиск і залякування.

Подвійна реєстрація договорів оренди землі є одним з інструментів, що використовуються в агрорейдерстві, як із боку осіб, що укладають нові договори оренди землі з їх власниками, так і з боку осіб, які вже мають такі договори, укладені до 2013—2016 років. Земельні ділянки та права на них до 2013 року реєструвалися в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, поземельній книзі в паперовому вигляді з одночасним перенесенням в автоматизовану систему державного земельного кадастру. На практиці трапляються випадки, коли договори оренди землі, що були укладені до 2013 року, містять відмітку про їх державну реєстрацію, однак лише в поземельній книзі в паперовому вигляді, без перенесення до автоматизованої системи Державного земельного кадастру (ДЗК), у зв’язку з чим інформація про такі договори відсутня в ДЗК, а договір є таким, що не зареєстрований. Подібні договори дуже часто мають ознаки підробок — недійсність підписів орендодавців, виправлені від руки дати підписання договорів, виправлені терміни дії договорів або підписані договори оренди між сторонами зареєстровані через декілька років після його підписання, чим незаконно подовжено його дію, на що власник землі не розраховує, підписання порожніх бланків договорів з боку орендодавців та внесення без їх відома умов і строків оренди землі, не передання примірника договору орендодавцю тощо, чим користуються недобросовісні особи.

У таких випадках, коли громадяни — власники земельних ділянок намагаються реалізувати своє законне право на передачу в оренду своєї землі орендарю, з’являються попередні орендарі з, начебто, дійсними договорами оренди, які мають перелічені вище ознаки.

Щодо схем реєстрації нових договорів оренди землі, то тут слід зазначити, що основними моментами, які використовують шахраї, є відсутність державної реєстрації попередніх договорів оренди землі в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; підробка документів і підписів попередніх чи дійсних орендарів — фіктивні схеми переходу корпоративних прав попереднього орендаря за фіктивними операціями, фіктивний продаж корпоративних прав, перехід права на підставі фіктивних боргів підприємств або фіктивних кредитів, підробка даних Державного земельного кадастру, інформації у витягах із ДЗК тощо. Поширена схема, коли аферисти пропонують пайовикам кращі умови оренди, збирають із них заяви, що вони, нібито, не підписували чинні договори оренди, і передають їх у комісію Мін’юсту, яка скасовує чинні договори.

Складність скасування такої подвійної реєстрації полягає в процедурі доведення фактів підробки та незаконності дій як самих шахраїв, так і посадових осіб, що здійснюють таку подвійну державну реєстрацію прав на землі, що на практиці займає досить тривалий час і завдає значних збитків для законних орендарів.

Спроби врегулювати проблему з боку держави

Держава вже намагалася врегулювати проблему з реєстрами й договорами оренди. Так, 5 грудня 2019 року Верховна Рада ухвалила в цілому законопроект № 0858 щодо протидії рейдерству. Документ передбачає, що власник земельної ділянки в односторонньому порядку може вимагати нотаріального засвідчення договору оренди, а також скасувати таку вимогу (крім випадків, коли угоду потрібно нотаріально засвідчити).

Згідно із законом земельна ділянка припиняє існування як об’єкт цивільних прав, а її державну реєстрацію скасовують, у разі поділу або об’єднання земельних ділянок, скасування держреєстрації земельної ділянки на підставі судового рішення, а також якщо речове право на земельну ділянку, зареєстровану в Державному земельному кадастрі, не було зареєстровано протягом року з вини заявника. Ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації ділянки допустимо тільки з одночасним припиненням таким рішенням усіх прав, зареєстрованих щодо ділянки. Крім того, орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не можна зменшити за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його відновлення.

Як попередити захоплення й куди звертатися в разі рейдерства

Що варто пам’ятати? Рейдерські напади відбуваються не просто так, а часто внаслідок недобросовісного партнерства та конкуренції. При цьому директор компанії часто не звертає увагу на «симптоми» небезпеки. Рейдери — це дуже широка група людей, до якої можуть входити й колишні партнери, із якими підприємство не розрахувалося, також у цьому процесі можуть бути задіяні правоохоронні органи, або їх пасивна участь може сприяти захопленню.

Тож кожен підприємець має самостійно дбати про свій бізнес, розробивши власну методику захисту, в яку обов’язково повинні бути включеними наступні пункти:

— попередня розробка алгоритму дій у випадку рейдерської атаки. В ньому мають бути прописані дії кожного співробітника, від директора до штатного працівника. Основна мета такого алгоритму — оперативно й ефективно заблокувати кошти і майно з метою неможливості заволодіння ними зловмисниками;

— захист майна шляхом внесення його в заставу/іпотеку пов’язаним компаніям, а також «перехресне» володіння акціями суміжних компаній;

— організація на підприємстві системи економічної безпеки й безпеки в цілому;

— захист документообігу шляхом розробки спеціальної політики доступу до документів та їх зберігання;

— контроль дебіторської та кредиторської заборгованості;

— систематичний моніторинг відкритих реєстрів щодо відповідності інформації, зазначеній у них, дійсності. Певну специфіку мають рейдерські атаки на агробізнес, оскільки вони є більш фізичними — зазвичай це захоплення ділянки та врожаю. Тому, окрім перелічених вище пунктів, володільці агробізнесу обов’язково мають звернути увагу на: наявність в установчих документах «антирейдерських пунктів», як то обмеження повноважень директора, засновників, особливі вимоги до укладання правочинів тощо та своєчасна пролонгація й державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок, що дозволить попередити «подвоєння» реєстрації таких договорів.

Боротьба з рейдерськими атаками зазвичай має декілька етапів: адміністративне оскарження — звернення до поліції та до Комісії розгляду скарг у сфері державної реєстрації; судове оскарження з обов’язковими заходами забезпечення позову у вигляді заборони вчиняти дії щодо внесення будь-якої інформації до державних реєстрів щодо позивача; робота із засобами масової інформації, яку слід вести паралельно із суто юридичною роботою, оскільки в цій справі важливо привернути увагу до ситуації рейдерської атаки.

Із практики нашої компанії можу виділити яскравий кейс щодо агрорейдерства. На підприємство прийшла нова команда керівників, однак у старої команди були свої плани на цю базу: або захопити її, або, як мінімум, впливати на політику й на нове керівництво. Вони провели передоплату «за товар» на підконтрольну транспортну фірму, потім через ряд транзитних фірм ці виведені гроші були заведені в якості передоплати. Сума виведених грошей і передоплати були ідентичні — 5.5 млн гривень. Після чого стара команда виписала довіреність на позаштатного юриста на представлення інтересів бази. Вже після залучення нового керівництва старий позаштатний юрист подовжував визнавати в суді всі вимоги «кредиторів». Після того, як рішення набрало законної сили, позивач («кредитор») пред’явив рішення суду на 5.5 млн грн, чим заблокував діяльність агропідприємства, оскільки елеватор не міг погасити суму боргу. Для цієї компанії історія закінчилася позитивно, бо наша команда юристів змогла поновити строк на оскарження та довести в суді фіктивність операції, але в Україні багато власників просто не встигають цього зробити.

Наостанок зазначу, сподіваюся, що ці знання вам ніколи не доведеться застосовувати на практиці, але задля зменшення ризиків радимо вести належну попереджувальну роботу на вашому підприємстві.

Джерело: Юридичний вісник України

Читати далі

Думка експерта

Мантії vs мундири: КСУ скасував один із механізмів тиску прокуратури на суд та суддів

Володимир Богатир, адвокат, керуючий партнер адвокатського об’єднання «Богатир та партнери», заслужений юрист України

Nemo est supra legem
Ніхто не може бути над законом

Конституційний Суд 11 червня цього року ухвалив рішення (№ 7-р/2020), яким визнав неконституційною статтю 375 Кримінального кодексу України, яка встановлювала кримінальну відповідальність суддів за постановлення «завідомо неправосудного» вироку, рішення, ухвали або постанови.

Одразу зазначимо те, що на сьогодні розвинута практика, коли прокурори роками не визнають і ухиляються від виконання судових рішень у процесі оскарження їхньої бездіяльності та протиправних дій, натомість ті ж самі прокурори «штампують» кримінальні провадження щодо «неслухняних» суддів. Звернемо увагу й на те, що політична реакція на рішення Конституційного Суду України була різною, але будь-яке рішення суду треба виконувати! На жаль, практика свідчить, що це не влаштовує здебільшого органи прокуратури, які на всіх ланках як до, так і після численних «реформ», не виконують рішення судів, а дієвого механізму примусу не існує й законодавчо це питання не врегульовано. Ще більший сум викликає факт того, що правовий нігілізм починається, як не дивно, саме з представників державного обвинувачення.

Щодо вказаного рішення, то воно було схвально сприйняте юридичною спільнотою, в тому числі й Моніторинговою місією ООН з прав людини. Генеральний Директорат з прав людини та верховенства права Ради Європи наголошував на тому, що рішення, по якому держава (державний орган, установа, в тому числі прокуратура) є відповідачем, має виконуватися цим відповідачем без зволікань, затримок чи зайвих адміністративних та бюрократичних перепон — беззаперечно. Тобто такі рішення мають виконуватися одразу, без накладення додаткового тягаря адміністративних чи правових процедур.

Отримані в Державній судовій адміністрації України та Офісі Генерального прокурора статистичні дані вказують на неадекватну кількість кримінальних проваджень порівняно з постановленими обвинувальними вироками. Явна суперечність між кількістю заведених кримінальних проваджень і кількістю обвинувальних вироків прямо вказує на те, що більшу суспільну небезпеку складають «сині мундири». Згадана статистика яскраво ілюструє результати діяльності цілої низки генеральних прокурорів та свідчить про свідоме безпідставне переслідування суддів прокурорами всіх рівнів, яке нічим не закінчувалося. Мова про тисячі кримінальних проваджень, які в більшості своїй слугували лише елементом тиску. Наприклад, у 2017 році на 517 заведених кримінальних проваджень за статтею 375 Кримінального кодексу України одну особу було засуджено і дві виправдано, що й не дивно, враховуючи відсутність юридичної освіти в тодішнього Генерального прокурора України.

Найбільш результативним у цьому плані виявився для прокурорів 2010 рік, коли було засуджено 3 особи й одну виправдано, правда отримати кількість порушених кримінальних справ за цей період нам не вдалося, оскільки формування офіційної звітності з використанням даних Єдиного реєстру досудових розслідувань було запроваджено з 2013 року.

Безумовно, злочини в сфері правосуддя мають не лише високий ступінь суспільної небезпеки, бо представники судів і правоохоронних органів, які діють всупереч інтересам служби та правосуддя, становлять особливу небезпеку для державності. Та за будь-якої ситуації гарантії суддівської та адвокатської діяльності мають неухильно дотримуватися правоохоронцями, які звикли до безкарного їх порушення й повної зневаги до рішень судів, що набули законної сили. Очевидно, що діючому Генпрокурору вже не вдасться забезпечити законність і правопорядок внаслідок численних скандалів та невдалої спроби багатополярної політизації відомства.

Згідно закону й логіки він має забезпечувати чітке дотримання закону всіма підлеглими й бути гарантом правопорядку, а не «флюгером» будь-яких політичних віянь. Сьогодні прокуратура (завдяки тим же «реформам») складається здебільшого з юристів сумнівної кваліфікації, які легко піддаються впливу політично заангажованого керівництва. Наведу лише один приклад, за результатами непрозорої атестації, документи якої було знищено, до офісу Генерального прокурора потрапили особи, результатом діяльності яких є один виправдувальний вирок за останні сім років. Діяльність таких «горе прокурорів» зумовила повну втрату довіри не лише до цих службових осіб, а й до Офісу Генерального прокурора загалом. Наразі триває хвиля поновлень на посадах цілої череди незаконно звільнених прокурорів. А от питання, хто й коли понесе відповідальність за ці прорахунки та багатомільйонні збитки держави?

При тому деякі «цінні» співробітники Державного бюро розслідувань, які дісталися цьому відомству «у спадок» від Генеральної прокуратури України, разом зі співробітниками Офісу Генерального прокурора затято продовжують переслідування, не визнаючи обов’язковості «незручних» судових рішень усіх рівнів — від районних судів до Конституційного, створюючи юридичну невизначеність та порушуючи принцип верховенства права. Такий стан органів прокуратури, як і правоохоронної системи в цілому, не відповідає принципам відкритості та прозорості. Сприяє цьому й те, що Генеральний прокурор, як і керівники Міністерства внутрішніх справ та Служби безпеки України ніколи не працювали в цих органах і не мали жодного досвіду в сфері правоохоронної діяльності до призначення їх на ці судовавідповідальні посади.

Звісно,що питання контролю за діяльністю суддів та довіри суспільства до судів — одне з ключових при здійсненні правосуддя. Та де взятися тій довірі до суду, якщо державний обвинувач, будучи одним з учасників процесу, ставить під сумнів доброчесність суду, в якому має довести свою позицію. Як підсумок, репресії на суддів призвели до «зрощування» прокуратури та суду, який так і не позбавився обвинувального ухилу. Дійшло до того, що голова Верховного Суду нарікає на неможливість забезпечення обвинувальних вироків поки адвокатура буде сильнішою за прокуратуру. Що і для кого вона забезпечує?

Доки суддя не буде незалежним і не стоятиме на позиції рівності сторін у процесі, доти українцям залишається лише мріяти про справедливе правосуддя. Конституційний Суд України скасував один із механізмів тиску прокуратури на суд і переслідування суддів, а чи стануть суди й судді при цьому порядними та доброчесними, покаже час. Є над чим працювати й законодавцям, про що прямо зазначено в самому рішенні Конституційного Суду України.

Державницький підхід у прокурорській діяльності має забезпечувати законність та правопорядок, які становлять національний інтерес. Наступний Генеральний прокурор України має забезпечити насамперед ефективне підтримання державного обвинувачення й покласти край політичним переслідуванням, які увійшли в моду при кожній зміні політичного режиму.

Джерело: Юридичний вісник України

Читати далі

Думка експерта

Переважне право орендаря на викуп землі: реальність чи фікція?

Анна ФЕДУН, експерт із правового регулювання
земельних відносин

У змінах до законодавства про відкриття ринку землі закладені норми, які можуть призвести до масових судових позовів.

Про проблему загалом

Останнім часом точиться багато розмов навколо переважного права на викуп землі, що повинно забезпечити першочергове право орендаря придбати земельну ділянку у власника за ціною, за якою вона буде продаватися. Наведемо кілька фактів про переважне право на викуп нерухомості.

1. Переважне право на викуп нерухомої речі, в тому числі земельної ділянки, наймачем (орендарем) передбачене в українському законодавстві давно. Відповідні норми містяться в Цивільному кодексі (частина 2 статті 777 ЦК) та законі України «Про оренду землі» (стаття 9 закону).

2. Для реалізації переважного права власник повинен мати намір продати земельну ділянку.

3. Суб’єктом переважного права, відповідно до Закону «Про оренду землі», є орендар, який може розпоряджатися орендованою земельною ділянкою.

4. Орендар може першочергово купити ділянку, якщо виплатить ціну, за якою вона продається. Це означає, що власник зможе продати ділянку іншій особі (не орендарю) за ціною, не нижчою від тієї, яка була запропонована орендарю.

5. Власник у письмовій формі повинен повідомити орендарю про продаж та ціну земельної ділянки.

Таким чином, купівля-продаж земель після зняття мораторію повинна відбуватися з дотриманням переважного права на викуп земельної ділянки орендарем. Саме це й зазначено в Законі «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», який набуде чинності 1 липня 2021 року. Зокрема, передбачене внесення змін до Земельного кодексу, за якими купівля і продаж здійснюються з дотриманням переважного права на придбання ділянки.

Передача переважного права

Далі за текстом йде важливе нововведення: «Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передане його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власнику земельної ділянки». Тобто закон про обіг землі вводить інститут передачі переважного права третій особі. Розберемося в особливостях цього інституту і ймовірних шляхах його реалізації. Передавання переважного права третій особі не заборонене цивільним та земельним законодавством, про що опосередковано свідчать норми Цивільного кодексу. Там вказано, що передавання співвласником переважного права купівлі частки в праві спільної часткової власності іншій особі не допускається. Тобто, йдучи від зворотного, передавання переважного права купівлі одним зі співвласників майна допускається, крім випадку купівлі частки в праві спільної часткової власності. З цього можна зробити висновок, що загалом конструкція передавання переважного права є такою, що відповідає нормам законодавства.

Інший аргумент — однією з ключових засад цивільного законодавства є свобода договору. Сторони мають право врегулювати в договорі, передбаченому актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Втручання держави в договірні відносини та введення імперативної норми про те, що орендар може передати переважне право третій особі, повідомивши про це власника, є таким, що порушує право власності.

Тобто всіх власників ділянок, у яких укладені договори оренди землі, закон про обіг поставив перед фактом, що орендар може передати належне йому переважне право будь-кому без згоди власника. Фактично власник втрачає контроль над тим, кому він в кінцевому підсумку продає земельну ділянку.

Promo content

Свого часу при тлумаченні переважного права орендаря на викуп земельної ділянки Конституційний суд України у рішенні № 31-рп/2009 від 10 грудня 2009 року вказав, що національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості в суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

Ми вважаємо, що тут не йдеться про підтримання соціальної справедливості, адже ми говоримо про приватне майно та договірні відносини. Враховуючи описане, вважаємо, що норма про передавання переважного права третій особі порушує права власника ділянки на вільне розпорядження його землею.

Норма закону навіть не передбачає застереження «якщо інше не передбачене договором». Це значить, що власник при укладенні договору оренди завжди матиме обтяження про можливість передавання переважного права іншій особі.

Натомість доцільно було б закріпити в законодавстві норму про те, що переважне право на викуп земельної ділянки орендарем може бути передано іншій особі, якщо це передбачено умовами договору оренди.

Юридичні особи та іноземці не є суб’єктами переважного права та не зможуть передати його третім особам. Так, статтею 9 закону про оренду землі передбачено, що суб’єктом переважного права є орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку. При цьому юридичні особи та іноземці не можуть мати у власності аграрні земельні ділянки до настання певних умов, тому вони як чинні орендарі не є суб’єктами переважного права і не можуть передати те, що їм не належить. Усі розуміють, що лобістами цієї норми були чинні орендарі — юридичні особи, так звані аграрні холдинги. Іронія в тому, що без додаткових змін до законодавства такі особи не є суб’єктами переважного права.

Норма про можливість передавання переважного права на викуп третій особі поширюється не тільки на аграрні землі, а й на інші категорії земель. Також вона може поширюватися на державні та комунальні землі (у випадку зняття заборони на їх продаж), що, на нашу думку, містить високу корупційну складову.

До договору про передавання переважного права на викуп ділянки застосовуватимуться положення цивільного законодавства про відступлення права вимоги, що фактично є заміною кредитора в частині зобов’язання.

Статтею 513 ЦК передбачено, що правочин щодо заміни кредитора в зобов’язанні вчиняється в такій самій формі, що й правочин, на підставі якого виникло зобов’язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові. Правочин щодо заміни кредитора в зобов’язанні, яке виникло на підставі правочину, що підлягає державній реєстрації, має бути зареєстрований у порядку, встановленому для реєстрації цього правочину, якщо інше не встановлено законом. Тобто такий договір вчиняється у тій самій формі, у якій був вчинений договір оренди ділянки, та підлягає державній реєстрації.

Передавання переважного права на викуп іншій особі може розглядатися як новий вид обтяження та підлягати обов’язковій реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Крім того, необхідно встановити, що таке передавання може бути здійснене лише один раз і тільки первісним орендарем.

Інформування власника про намір продати ділянку

Врегулювання потребують і процедурні моменти інформування власника про намір продати ділянку та орендаря — про передання переважного права іншій особі. Уточнення потребують строки та форма відповідних повідомлень.

Враховуючи описане, ми бачимо, що конструкція передавання переважного права містить низку недоліків. Власники будуть намагатися обходити норми про переважне право шляхом укладення договорів дарування чи міни. Усе це спричинить конфлікти і, як наслідок, судові спори. Зараз ці норми обговорюються для їх законодавчого доопрацювання. Можливо, варто відмовитися від таких сумнівних нововведень, щоб не ускладнювати земельні правовідносини ще більше. Крім того, як виявляється, головні стейкхолдери цих норм не зможуть їх реалізувати в такій редакції.

Джерело: Юридичний вісник України

Читати далі

В тренді