Судова практика
Для встановлення початку дії договору оренди земельної ділянки має значення момент не його підписання, а вчинення реєстраційних дій
Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України.
15 січня 2020 р. Велика Палата Верховного Суду задовольнила касаційну скаргу орендаря у справі № 322/1178/17 за позовом правонаступника орендодавця до орендаря про витребування земельної ділянки.
У листопаді 2017 р. правонаступник звернувся до суду з указаним позовом, у якому просив зобов`язати СФГ «Волна» повернути йому земельну ділянку, у зв`язку із закінченням строку договору оренди землі від 1 листопада 2007 р. Позовну заяву мотивував тим, що 1 листопада 2007 р. між його батьком, який помер, та СФГ «Волна» було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років. 30 червня 2011 р. договір було зареєстровано у Відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області. Позивач вказував, що 8 лютого 2016 р. отримав свідоцтво про право на спадщину (на вищезазначену земельну ділянку) за заповітом після смерті батька. Вважав, що строк дії договору оренди закінчився 1 листопада 2017 р., у зв`язку із чим він направив відповідачу заяву про відсутність наміру продовжувати орендні відносини. СФГ «Волна» в добровільному порядку відмовилося повернути спірну земельну ділянку, зазначивши, що строк дії договору припиниться 30 червня 2021 р.
Рішенням районного суду, залишеним без змін апеляційним судом, позов задоволено. Суди зазначили, що строк дії договору оренди землі обчислюється з моменту його укладення (1 листопада 2007 р.), а не з моменту його державної реєстрації (30 червня 2011 р.), тому земельна ділянка після закінчення цього строку (1 листопада 2017 р.) підлягає поверненню на вимогу власника. Суди послалися на правові висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 18 грудня 2013 р. № 6-127цс13, від 19 лютого 2014 р. № 6-162ц13, від 18 січня 2017 р. № 532/129/16-ц, від 7 червня 2017 р. № 634/769/15-ц.
Відповідач у касаційній скарзі наполягав, що правові підстави для витребування спірної земельної ділянки у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди землі відсутні, оскільки цей правочин укладався строком на 10 років, державну реєстрацію договору проведено 30 червня 2011 р., тому з урахуванням положень ст.ст. 18, 20 Закону України від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) та ст.ст. 207, 210, 638, 639 ЦК України строк укладеного між сторонами договору закінчиться 30 червня 2021 р. Посилався на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постановах від 13 червня 2016 р. № 6-643цс16 та від 7 червня 2017 р. № 6-872цс17.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що на час підписання договору оренди, 1 листопада 2007 р., ч. 2 ст. 125 ЗК України передбачала, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Тоді згідно ст. 18 Закону України «Про оренду землі» визначала, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Статтею 20 цього ж Закону передбачала, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації.
Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч. 3 ст. 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України.
У цій справі сторони договору узгодили у п. 3 договору строк його дії – 10 років, у п. 9.4 передбачили обов’язок орендаря приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку, та у п. 14.1 визначили, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації.
Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов’язали з моментом державної реєстрації договору. Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить. З договору оренди вбачається, що він зареєстрований 30 червня 2011 р. Відповідач обґрунтовано вказував, що строк договору закінчиться 30 червня 2021 р.
Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій.
Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 р. у справі № 570/3056/15-ц, у мотивувальній частині якої міститься роз’яснення аналогічного розуміння правового висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 р. у справі № 0426/14068/2012.
Ця практика як Верховного Суду України, так і Великої Палати Верховного Суду є усталеною, тому наявність постанов Верховного Суду України, ухвалених до зміни судової практики, не потребує відступу за кожною постановою, розуміння правового висновку у яких надано самим Верховним Судом України у своїх наступних висновках та підтверджено і Верховним Судом в особі як Касаційного цивільного суду, так і Касаційного господарського суду.
Підготував Леонід Лазебний
