Неукладення основного договору у встановлений строк свідчить про порушення умов попереднього договору, а не про його недійсність

20.03.2018 Скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій, Верховний Суд вказав на порушення норм матеріального права, оскільки суди не врахували, що реєстрація права власності на збудований об’єкт – це обставина, яка має неминуче настати і аж ніяк не може бути відкладальною обставиною, оскільки забудовник здійснює чіткий алгоритм передбачений законом від отримання вихідних даних на об’єкт будівництва до реєстрації права власності.

6 березня 2018 р. Верховний Суд  своєю постановою у справі № 760/10884/15-Ц скасував рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду щодо визнання недійсними договорів, стягнення коштів.

Між позивачем та відповідачем було укладено попередній договір договору купівлі-продажу квартири. Позивач передав відповідачу грошову суму в обсязі, передбаченому попереднім договором, яким передбачено, що сторони зобов’язуються укласти основний договір протягом 1 кварталу 2016 р., але в будь-якому разі не раніше отримання продавцем правовстановлюючих документів на об’єкт, тобто документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення основного договору.

Позивач вважав, що такі положення договору не відповідають вимогам закону, зокрема ст. 638 ЦК (вимогам до укладення договору), та наполягав, що договір про забезпечення виконання зобов’язань не є забезпеченням виконання зобов’язань за попереднім договором, а фактично є доповненням його умов, якими передбачено виконання основного зобов’язання, що не відповідає положенням ч. 2 ст. 546 ЦК і є самостійною підставою для визнання його недійсним.

Позивач просив суд визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу квартири, визнати недійсним договір про забезпечення виконання зобов’язань, стягнути з відповідача на його користь грошові кошти.

Рішенням районного суду, залишеним без змін апеляційним судом, позов задоволено з мотивів, що попередній договір купівлі-продажу квартири містить умови з відкладальними обставинами, які суперечать положенням ст. 635 ЦК, а тому відповідно до ст.ст. 203, 215 ЦК є недійсним.

Дослідивши матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку, що у попередньому договору купівлі-продажу було передбачено, що сторони зобов’язуються укласти основний договір протягом певного строку, але в будь – якому разі не раніше настання певної події, що є необхідною для належного укладення та нотаріального посвідчення основного договору.

Тобто учасники спору досягли порозуміння про встановлення строку укладення основного договору згідно зі ст. 635 ЦК України, тоді як відкладальна умова нормами згаданої статті не передбачена.

Однак суди не врахували, що реєстрація права власності на збудований об’єкт – це обставина, яка має неминуче настати і аж ніяк не може бути відкладальною обставиною, оскільки забудовник здійснює чіткий алгоритм передбачений законом від отримання вихідних даних на об’єкт будівництва до реєстрації права власності.

При цьому, неукладення основного договору, у встановлений в попередньому договорі строк, може свідчити про порушення попереднього договору, а не про його недійсність. Підстави визнання договору недійсним мають існувати на момент його укладення, а не виникати в результаті невиконання умов договору.

Виходячи з цього, Верховний Суд постановив рішення районного суду та ухвалу апеляційного суду скасувати.

Леонід Лазебний

Повний текст рішеня

Поділитися

Твітнути