Судова практика
Умова договору купівлі-продажу нерухомого майна, підготовлено продавцем, на курс долара США до гривні на день укладення договору не вказує на намір сторін визначити ціну договору за курсом долара на день платежу
19 липня 2023 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 753/2971/19 відмовила у задоволенні касаційної скарги продавця нерухомості, який просив стягнути заборгованість з покупців.
ПрАТ звернулося до суду з позовом до покупців про стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу квартири, пунктами 4 і 5 якого передбачено, що продаж квартири здійснено за 42 196,00 грн, що на момент розрахунку становило 22 281 умовних одиниць за курсом НБУ на день укладення договору.
Позивач наполягав, що відповідачі сплатили кошти за договором купівлі-продажу квартири не у повному обсязі, оскільки вартість квартири мала бути визначена за офіційним курсом національної валюти до долара США, встановленим НБУ на день платежу, а не на день укладання договору купівлі-продажу квартири.
Відмовляючи у задоволенні позову, районний суд, з висновком якого погодився і суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про те, що умови пунктів 4, 5 договору купівлі-продажу передбачають визначення ціни продажу у гривні за курсом долара США до гривні на день укладання договору.
Розглянувши касаційну скаргу ПрАТ, Верховний Суд вказав, що у ст. 169 ЦК Української РСР (який діяв на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що грошові зобов’язання повинні бути виражені і підлягають оплаті в радянській валюті. Вираження і оплата грошових зобов’язань в іноземній валюті допускається лише у випадках і в порядку, встановлених законодавством Союзу РСР.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 533 ЦК України грошове зобов’язання має бути виконане у гривнях. Якщо у зобов’язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
Спір стосується питання застосування ч. 1 та 2 ст. 533 ЦК України і ст. 169 ЦК Української РСР щодо можливості встановлення та виконання грошового зобов’язання у гривні за офіційним курсом іноземної валюти станом на дату кожного платежу чи на дату укладення договору купівлі-продажу квартири, виходячи з можливості або неможливості визначити шляхом тлумачення умов правочину справжній зміст відповідної його умови щодо порядку проведення розрахунку.
Відповідно до ч. 1 ст. 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до ст. 213 ЦК України. У ч. 3 та 4 ст. 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні.
Читайте також: Обставини, що виникли після укладення договору, не впливають на його дійсність
Тлумачення змісту договору купівлі-продажу свідчить, що правила, встановленні ст. 213 ЦК України, не дозволяють визначити зміст відповідної умови договору купівлі-продажу щодо порядку проведення розрахунку.
Оскільки ці правила не дають можливості визначити справжній зміст відповідної умови договору купівлі-продажу щодо порядку проведення розрахунку, тому потрібно застосовувати правило тлумачення contra proferentem – слова договору мають тлумачитись проти того, хто їх написав. Особа, яка включила ту або іншу умову у договір, повинна нести ризик, пов’язаний з неясністю такої умови. Це правило застосовується не лише у тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які не були індивідуально узгоджені, але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, але були включені до договору під переважним впливом однієї зі сторін.
Враховуючи, що проект договору купівлі-продажу було підготовлено позивачем, що ніким не оспорюється, Верховний Суд дійшов висновку, що його умови передбачають визначення ціни продажу саме у гривні. А вказівка у договорі на курс умовної одиниці до гривні на день укладення договору, без подальшої узгодженої сторонами сплати коштів з прив’язкою до іноземної валюти, не дає підстав для висновку щодо наміру сторін визначити ціну договору у гривні з урахуванням курсу долара США на день платежу.
Читайте також: Витребування нерухомого майна після його поділу або зміни інших характеристик
Оскільки відповідачі за період з лютого 1997 р. до вересня 2011 р. сплатили на користь ПрАТ грошові кошти в сумі 42 196 грн, відтак, ними було належно виконано умови договору купівлі-продажу квартири, а отже суди попередніх інстанцій здійснили правильне тлумачення умов договору купівлі-продажу, зокрема п. 4, 5, та ухвалили обґрунтовані судові рішення про відсутність підстав для задоволення позову.
До подібних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 11 вересня 2019 р. у справі № 753/9563/14-ц, від 27 листопада 2019 р. у справі № 753/4078/17, від 18 квітня 2018 р. у справі № 753/11000/14-ц.
Підсумовуючи викладене, Верховний Суд наголосив, що відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій обґрунтовано виходили з того, що матеріалами справи повністю встановлено і підтверджено сплату відповідачами вартості квартири за укладеним договором купівлі-продажу, який не містить посилання на визначення обов’язку зі сплати вартості квартири в залежності від курсу будь-якої іноземної валюти.
Зазначені висновки узгоджуються з правовими висновками Верховного Суду у № 753/8945/19.
Підготував Леонід Лазебний
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 16 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
