Законодавча пастка. В Україні земельні спори розглядають одразу три судових інстанції. До якого суду треба звертатися, аби гарантовано захистити право власності?

Наталія Гнатюк, керуючий партнер, адвокат, Українська юридична колегія імені Данила Курдельчука

На жаль, ми живемо в країні непередбачуваного правосуддя, якого, до того ж, не так уже й легко домогтися. І насамперед у земельних правових відносинах. Плутанина виникає через те, що сьогодні земельні спори можуть бути розглянуті як у загальному, так і в господарському чи адміністративному судах. Вичерпного переліку питань, підсудних тій чи іншій інстанції, взагалі не існує. Тож звичайній людині, право власності якої порушено, складно розібратися, в яку юрисдикцію звертатися, аби захистити свої інтереси.

Приклад із практики

Наведу приклад із практики. Якось один бізнесмен наглянув собі земельну ділянку в одному з елітних передмість Києва. Зазирнувши до кадастрової карти, він знайшов «нічийні» 25 гектарів. Звернувся до районного керівництва, де йому в 2008 році видали розпорядження про відведення землі. На підставі цього розпорядження бізнесмен зробив технічну документацію та зареєстрував земельну ділянку в державному земельному кадастрі. Проте ця ділянка насправді вже 12 років була у власності інших осіб.

Двоє пайовиків отримали свої державні акти на землю за рішенням місцевої сільської ради ще в 1996 році, але після ухвалення Закону України «Про державний земельний кадастр» вони так і не зробили відповідну технічну документацію й не внесли інформацію до електронного реєстру, хоча через це не перестали бути власниками, адже згідно з Конституцією право власності є непорушним. Щоб повернути свою землю, один із пайовиків звернувся до адміністративного суду з позовом про визнання недійсним рішення органу влади про повторне виділення ділянки. Це дозволило уникнути визнання недійсними всіх укладених договорів купівлі-продажу по цих 25 гектарах. Бо бізнесмен уже уклав кілька договорів купівлі-продажу, щоб очистити землю від можливих спорів у майбутньому та забезпечити собі як кінцевому власнику статус добросовісного покупця. Інший пайовик звернувся до суду загальної юрисдикції, аби визнати недійсними всі договори купівлі-продажу один за одним. Отже, хоча мета в пайовиків була однакова — довести своє право власності на землю, йшли вони до неї різними шляхами.

Визнання адміністративним судом розпорядження райради про виділення землі незаконним могло привести до серйозних юридичних наслідків — аж до кримінальної відпові- дальності керівників району. Звичайно, бізнесмен робив усе, аби цей суд не відбувся. Проте, зрештою, попри всі його намагання обидві інстанції таки винесли рішення на користь власників 1996 року. Суд загальної юрисдикції у фіналі таки спирався на рішення адміністративного суду.

Хоча перші пайовики й отримали позитивні рішення, виявилося, що внести зміни в кадастр на їх підставі неможливо. Пайовикам не вистачило формулювання не лише визнати право власності, а й зобов’язати реєстраційний орган це право власності зареєструвати.

Ця справа розглядалася в судах понад три роки й добряче виснажила всіх учасників процесу. Не отримавши задовільних результатів, бізнесмен і пайовики вимушені були сісти за стіл переговорів і, зрештою, укласти мирову угоду. Бізнесмен повернув попереднім власникам незаконно здобуту землю. І, що дуже цікаво, зробив це на підставі договору дарування земельної ділянки, що й було відповідним чином зафіксовано в земельному кадастрі.

Деякі поради

Однак сьогодні далеко не всім власникам стає наснаги довести до кінця розпочату земельний спір, й далеко не кожен із них готовий витрачати роки на захист своїх інтересів і гроші на оплату судового збору та послуг адвокатів. Та коли мораторій на продаж землі буде скасовано, паї можна буде продавати, закладати. Відповідно, в геометричній прогресії зросте й кількість земельних спорів.

Проте й тоді, і сьогодні, якщо ваше право власності було порушено, я б не радила відразу писати заяву та бігти до суду. Потрібно чітко зрозуміти проблему й конкретно поставити завдання. Треба пам’ятати, що спори, в яких одна зі сторін — фізична особа, вирішуються в судах загальної юрисдикції. Будь це визнання недійсними договорів купівлі-продажу, припинення права власності чи користування, відшкодування шкоди. Якщо мова про відносини юридичних осіб або фізичних осіб-підприємців, треба звертатися до господарського суду. А питання владних повноважень розглядаються адміністративними судами. Крім того, на необхідність звернення до загального, господарського чи адміністративного суду впливає вибір способу захисту, який обумовлює формулювання конкретних позовних вимог.

Здавалося б, усе зрозуміло. Проте перш ніж скасовувати мораторій на продаж землі, потрібно внести зміни в чинне законодавство й визначити виключну підсудність за різними категоріями земельних справ. Треба чітко прописати, які справи розглядає адміністративний суд, а які — загальний. Тоді будь-якому власникові, а не лише кваліфікованому юристу, було б зрозуміло, куди саме слід звертатися для захисту своїх інтересів.

Джерело: Юридичний вісник України

Поділитися

Твітнути