Юридична практика
Необхідна обачність перед купівлею нерухомого майна
19 березня 2026 року ЄСПЛ ухвалив рішення у справі Galyna Stepanivna NOGA v. Ukraine.
Заявниця звернулася до Європейського суду з прав людини щодо порушення її прав, передбачених статтями 6 і 13 Конвенції, а також статтею 1 Протоколу № 1 до Конвенції.
Навесні 2004 року Брюховицька сільська рада Львівської області ухвалила два рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки з «земель лісового фонду» на «землі рекреаційного призначення». Уряд зазначив, що відповідна ділянка з 1989 року була віднесена до категорії державних лісових земель, вона розташована в безпосередній близькості від міста Львів.
Читайте також: Формальні недоліки адвокатського запиту не можуть бути підставою для відмови у наданні інформації про діяльність ОСББ його співвласнику
Частина земельної ділянки площею близько 8 га згодом була передана в оренду компанії N. з метою будівництва житлових будинків і спортивних споруд. Договір оренди передбачав, що компанія N. має переважне право на придбання відповідної земельної ділянки. Наприкінці 2004 року місцевий прокурор заявив протест щодо рішень місцевої ради, а згодом — ініціював судове провадження з метою визнання їх недійсними. 14 лютого 2005 року позовні вимоги прокурора були задоволені місцевим судом, а апеляційне провадження тривало до 28 жовтня 2009 року, коли Вищий адміністративний суд ухвалив остаточне рішення у справі, залишивши в силі рішення судів нижчих інстанцій.
Приблизно в той самий час особа G. ініціювала провадження проти компанії N. та місцевої ради, вимагаючи зобов’язати останню укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, переданої в оренду компанії N. За договором між G. і компанією N. остання зобов’язалася продати йому частину землі, однак цього не було зроблено, оскільки сама земельна ділянка ще не була продана компанії, місцевою радою. Рішенням суду від 15 листопада 2004 року позовні вимоги G. були задоволені, після чого було відкрито виконавче провадження. У жовтні 2008 року між місцевою радою та компанією N. укладено договір купівлі-продажу. Згодом земельну ділянку поділили на кілька менших ділянок.
Надалі рішення суду від 15 листопада 2004 року скасовано у 2010 році, оскільки встановлено, що відповідна земля належала до категорії «лісів першої групи», найбільш захищеної категорії, і нею міг розпоряджатися лише Кабінет Міністрів України, а не місцеві органи влади. Уряд зазначив, що земельна ділянка, яку придбала заявниця, була вкрита деревами, зокрема соснами та дубами, деякі з яких мали вік понад 70 років і висоту 27 метрів.
У грудні 2008 року заявниця разом із трьома іншими особами придбала у компанії N. одну із земельних ділянок площею 1,8 га. Її частка у цій земельній ділянці була визначена як 0,23 га. Відповідно до договору купівлі-продажу, вона сплатила 75 055 українських гривень, що на той час становило приблизно 6 800 євро, хоча в договорі було зазначено, що вартість частки заявниці згідно зі звітом про оцінку становила 528 366 гривень, що дорівнювало приблизно 48 500 євро. У 2009 році вона отримала свідоцтво про право власності на цю частку.
У травні 2011 року місцевий прокурор ініціював провадження в інтересах держави, представленої КМ України, з метою витребування земельної ділянки як у компанії N., так і у заявниці. Він стверджував, що землю було незаконно відчужено місцевою радою, яка не мала повноважень розпоряджатися цією категорією лісових земель; при цьому він посилався на визнання судами недійсними рішень 2004 року щодо передачі землі. Заявниця подала зустрічний позов, стверджуючи, що КМ України не вжив заходів для запобігання передачі нібито цінної лісової землі, яка йому належала, а вона сама є добросовісною власницею.
У січні 2013 року компанію N. було виключено зі списку відповідачів у справі у зв’язку з її ліквідацією. Позов прокурора проти заявниці був задоволений судами трьох інстанцій, а остаточне рішення було ухвалене Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ 22 червня 2016 року. Суди, по суті, послалися на висновки, зроблені в попередніх провадженнях, про те, що відповідна земля була віднесена до спеціально захищених лісових земель і нею міг розпоряджатися лише КМ України. Вони також послалися на положення Земельного кодексу щодо розподілу повноважень у сфері розпорядження лісовими землями, зокрема управління лісами першої групи, а також на статтю 388 Цивільного кодексу, яка передбачала можливість витребування майна у добросовісного набувача, якщо таке майно вибуло з володіння власника поза його волею. З огляду на ці висновки, суди відхилили зустрічний позов заявниці.
Після завершення цих проваджень КМ України було зареєстровано як власник відповідної земельної ділянки. У червні 2017 року заявниця ініціювала провадження проти місцевої ради та КМ України, з метою отримати компенсацію за позбавлення її майна. Вона вимагала компенсацію вартості земельної ділянки, яка була у неї витребувана, оцінюючи її приблизно у 4,4 млн гривень, що на той час становило близько 150 000 євро. Спочатку заявниця посилалася на статті 1166 та 1173 Цивільного кодексу. У касаційній скарзі вона також посилалася на статтю 8 Конституції України — Верховенство права та статтю 56 Конституції України — кожен має право на відшкодування за рахунок державних або муніципальних органів шкоди, завданої незаконними рішеннями, діями чи бездіяльністю державних або муніципальних органів чи службових осіб під час здійснення ними своїх службових повноважень.
Суди нижчих інстанцій відхилили позов заявниці, встановивши, що за цих обставин ані місцева рада, яка на той час діяла законно, тобто на підставі чинного судового рішення від 15 листопада 2004 року, яким її було зобов’язано здійснити продаж землі, ані КМ України не можуть нести відповідальності. Суди також зазначили, що заявниця мала вимагати відшкодування збитків від компанії N. як продавця за договором купівлі-продажу 2008 року. Під час провадження заявниця стверджувала, що, оскільки компанія N. була ліквідована задовго до остаточного вирішення спору щодо витребування у неї землі, жодні вимоги до цієї компанії вже не могли бути заявлені.
8 квітня 2020 року Верховний Суд остаточним рішенням відхилив позов заявниці, по суті залишивши без змін висновки судів нижчих інстанцій.
Європейський Суд з прав людини щодо пропорційності зазначив, що розпорядження відповідною земельною ділянкою було предметом кількох судових проваджень, які були ініційовані та тривали приблизно в один і той самий період з 2004 до 2010 року. Крім того, з матеріалів, поданих Урядом, видно, що ситуація навколо цієї землі широко висвітлювалася як місцевими, так і національними засобами масової інформації. До того ж як випливає з аерофотознімка відповідної території, наданого Суду, земельна ділянка, придбана заявницею, вкрита деревами та розташована посеред лісу.
На думку Суду, сукупність усіх цих факторів переконливо свідчить про те, що заявниця мала проявити особливу обачність перед підписанням договору купівлі-продажу. Вона знала або повинна була знати, що ділянка належала до спеціальної категорії земель і що існувала можливість анулювання її права на цю землю. Вона могла звернутися до органів влади із запитом про надання детальної інформації або документів щодо відповідної землі. У цьому зв’язку, відповідаючи на аргумент заявниці про те, що вона мала право покладатися на інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Суд уже встановлював, що лише у 2010 та 2016 роках, у порівнянні з 2008 роком, коли вона придбала землю, держава передбачила у національному законодавстві гарантії достовірності зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, а також об’єктивності, достовірності й повноти даних щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно.
Уряд стверджував, що з 2001 року заявниця працювала економістом у Львівській міській раді, а отже, мала б знати про ситуацію навколо земельної ділянки, про яку йде мова. Він стверджував, що, таким чином, вона мала б проявити належну перевірку під час придбання землі та передбачити негативні наслідки, які могла б спричинити така покупка. Крім того, Суд не залишив поза увагою той факт, що під час придбання землі заявниця сплатила ціну, яка була у кілька разів нижчою за вартість, визначену у звіті про оцінку, як це було зазначено в самому договорі купівлі-продажу. Це викликає серйозні сумніви щодо законності такої угоди і мало стати для заявниці ще одним сигналом діяти обережно.
Європейський Суд також зазначив, що після анулювання її права власності та витребування у неї земельної ділянки заявниця намагалася отримати компенсацію від держави у розмірі, що відповідав ціні, яку вона сплатила компанії N. Заявниця стверджувала, що саме через помилку держави земля була передана у приватну власність, а тому саме держава, а не компанія N. як продавець, повинна була її компенсувати, тим більше що ця компанія була ліквідована задовго до завершення провадження щодо анулювання права власності. Її вимоги були відхилені національними судами, які не встановили відповідальності держави. Зокрема, вони постановили, що місцева рада діяла на підставі судового рішення, яке на той час ще було чинним і зобов’язувало її продати землю компанії N., тому не можна стверджувати, що вона діяла незаконно.
На думку Суду, такий висновок не можна вважати свавільним або явно суперечливим щодо того факту, що первинні рішення цього ж органу про розпорядження землею були визнані незаконними та скасовані в іншому провадженні, що було одним із ключових аргументів заявниці. Суд також не вважає, що аргументи заявниці щодо її ймовірного права на компенсацію відповідно до статей 1166 і 1173 Цивільного кодексу були залишені без належної відповіді, оскільки суди прямо згадали ці положення у своїх рішеннях і обґрунтували свої висновки аналізом цих норм. Щодо посилання заявниці на положення Конституції, які мають пряму юридичну силу, Суд зазначає, що навіть якщо припустити, що це можна вважати належно обґрунтованим аргументом, вона вперше навела його лише перед судом касаційної інстанції, який не міг розглядати нові факти або вимоги, не заявлені в судах нижчих інстанцій. Нарешті, Суд також зазначив, що заявниця придбала землю, яка спочатку була виділена під забудову. Вона не повідомила Суду, як саме використовувала цю землю, якщо взагалі використовувала, і чи здійснювала будь-які інвестиції в неї.
Підсумовуючи, Суд зауважує, що майно заявниці було витребуване у неї без будь-якої перспективи отримання компенсації. Водночас беручи до уваги наведені вище висновки щодо обставин, за яких заявниця придбала землю, Суд вважає, що вона не проявила необхідної обачності на той момент і свідомо взяла на себе всі ризики, пов’язані з таким придбанням. За цих обставин не можна стверджувати, що у цій справі було порушено справедливий баланс.
З огляду на викладене, Суд вважає, що заява є явно необґрунтованою і має бути відхилена відповідно до статті 35 §§ 3 (a) і 4 Конвенції.
Підготувала Валентина Коваль
Джерело: Юридичний вісник України
