Оподаткування нерухомості фізичних осіб

Тетяна ФЕДОРЕНКО, адвокат податкової практики АО «СК ГРУП»

Більшість громадян знають, за які квадратні метри має сплачуватися податок на нерухоме майно, а якщо не знають, то податкова обов’язково це роз’яснить — шляхом направлення податкового повідомлення-рішення. Проте не всі володіють інформацією про можливі нюанси щодо нарахування такого податку, з чим і розберемося.

Перед тим як поринути у визначення ставок та бази оподаткування нерухомості, варто все ж таки визначитися, що саме законодавством віднесено до нерухомого майна? Цивільний кодекс України (ЦКУ) відносить до поняття нерухомої речі земельні ділянки, а також розташовані на них об’єкти, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки (ст. 190 ЦКУ). Податковий кодекс України (ПКУ) визначає, що податок на майно складається з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, транспортного податку та плати за землю. В даній статті нас цікавить саме податок на нерухоме майно, а конкретніше те, що, куди і як сплачувати.

Сплачувати податок чи ні?

Платниками податку на нерухоме майно є фізичні та юридичні особи. Об’єктом оподаткування Податковий кодекс України визначає об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частку. При розрахунку податку, необхідно визначитися з базою оподаткування нерухомості, якою ПКУ визначає загальну площу об’єкта житлової чи нежитлової нерухомості, а також його часток.

Податковий орган розраховує базу оподаткування згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тобто, якщо фізичною особою було придбано майно й зареєстровано належним чином відповідно до вимог статті 182 Цивільного кодексу України, інформація про дану власність буде надана контролюючому органу.

Сплата податку з нерухомості — не для всіх. Податковим кодексом передбачені пільги зі сплати такого податку. А саме: база оподаткування житлової нерухомості зменшується для квартири або квартир на 60 кв. м, для житлового будинку/ будинків — на 120 кв. м, для комбінації різних типів житлової нерухомості (одночасне перебування у власності квартир/ будинків) — на 180 кв. м. Тобто, маючи житловий будинок метражем до 120 кв. м, податок не потрібно сплачувати, так само як і за квартиру, площа якої не перевищує 60 кв. м. Якщо ж ваш будинок матиме 130 кв. м, то оподаткуванню підлягатиме лише надлишковий метраж у розмірі 10 кв. м (130—120=10).

Підпунктом 266.7.1 ПКУ передбачено, що, якщо площа квартири перебільшує 300 кв. м/ будинку 500 кв. м, то сума податку збільшується на 25 000,00 гривень.

Скільки платити, коли та на основі чого?

Що стосується розміру податку, то варто зазначити, що його ставки визначаються рішенням сільської, селищної, міської ради, тобто податок з нерухомості є місцевим. Ставка формується залежно від місця розташування та типу об’єкта нерухомості і встановлюється в розмірі, що не повинен перевищувати 1,5% розміру мінімальної заробітної плати (на 1 січня звітного року). Наприклад, за рішенням Київської міської ради в цьому році кияни сплачували за звітний 2018 р. податок за ставкою 1% від розміру мінімальної заробітної плати, тобто на 1 січня 2018 року мінімальна зарплата становила 3 723,00 грн, отже, маємо 37,23 грн за 1 квадратний метр.

Наприклад, маючи будинок площею 140 кв. м фізичній особі потрібно буде сплатити податок за 20 кв. м, які перевищують надану ПКУ пільгу, 140 — 120 =20 кв. м, 20 кв. м х 37,23 грн= 744,60 грн, дана сума й становитиме податок.

Обчислювати податок фізичної особи буде контролюючий орган за місцем податкової адреси такої особи, тобто за місцем реєстрації. Повідомлять фізичну особу про суму податку, яку належить сплатити шляхом направлення податкового повідомлення-рішення (ППР) за місцем податкової адреси до 1 липня року, що настає за звітним.

Фізичній особі необхідно сплатити податок за місцем розташування об’єкта оподаткування протягом 60 днів з дня вручення ППР. Причому реквізити для здійснення платежу можна знайти в самому податковому повідомленні-рішенні. Сплачувати податок можна в банках, поштових відділеннях, а також через каси сільських рад або рад об’єднаних територіальних громад.

А якщо власність спільна?

На практиці часто виникає така ситуація, коли одна квартира або будинок перебувають у власності кількох осіб. Тут одразу варто зазначити, що Податковим кодексом встановлено, що частка об’єкта нерухомості також є об’єктом оподаткування, тому навіть при спільній власності податок все одно доведеться сплатити. Підпунктом 266.1.2 ПКУ передбачені особливості визначення платника податку з нерухомості в разі перебування певного житлового чи нежитлового об’єкта у спільній власності. У даному випадку має значення спільна власність є частковою чи сумісною? Якщо особа володіє об’єктом на умовах спільної часткової власності (або спільної сумісної власності об’єкта, поділеного в натурі), то й сплачувати податок буде за належну їй частку, а в разі перебування об’єкта в спільній сумісній власності кількох осіб, який не поділений між ними в натурі, то платником податку буде одна з таких осіб, яку визначають володільці за згодою між собою.

Придбали нове житло?

У разі придбання фізичною особою житла або нежитлового приміщення, на які не розповсюджується пільга, визначена підпунктом 266.4.1 ПКУ і податок на нерухомість має сплачуватися, то нарахування податку відбуватиметься наступним чином. Податок буде обчислюватися для попереднього власника за період з 1 січня року до початку того місяця, в якому було припинено право власності на певний об’єкт, в такому разі для нового власника нарахування почнуть здійснюватися з того місяця, в якому він набув права власності.

Відповідальність за несплату податку на нерухоме майно

Податковим законодавством України передбачено відповідальність платників податку за несплату зобов’язання у вигляді нарахування штрафу та пені. Пам’ятаємо, що зобов’язання зі сплати податку на нерухомість має бути виконане протягом 60 днів з дня отримання ППР, у разі затримки сплати до 30 календарних днів, такому платнику нарахують штраф у розмірі 10% від погашеної суми заборгованості, а при затримці більше 30 календарних днів — 20%.

Також, у разі несплати податку, починаючи з першого робочого дня, наступного за останнім днем граничного строку сплати податкового зобов’язання, буде нараховуватися пеня. Її розмір складає 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України за кожен день прострочення, і варто врахувати, що пеня нараховується на суму грошового зобов’язання, включаючи суму штрафних санкцій.

Проте варто бути уважним і відслідковувати, чи було дотримано контролюючим органом приписи законодавства щодо строків направлення платнику податків податкового повідомлення-рішення.

Відповідно до підпункту 266.10.2 ПКУ фізичні особи звільняються від відповідальності за несвоєчасну сплату податкового зобов’язання в разі недотримання податківцями вимог підпункту 266.7.2 ПКУ. Це означає, що, якщо фізичною особою було отримано ППР із сумою податкового зобов’язання після 1 липня, то штраф та пеня на прострочену суму зобов’язання нараховуватися не повинні, проте сама сума податку все одно має бути сплачена.

Дії платника податків у разі незгоди з нарахованою сумою податку

Якщо платник податків не згоден з нарахованою у ППР сумою податку, Податковим кодексом передбачений механізм проведення звірки. Якщо особі вдасться довести належними документами неправильність розрахунків податкової або наявної в їх базі інформації, яка не відповідає дійсності, то контролюючий орган проведе перерахунок і направить платнику нове ППР. Також варто зазначити, що Податковим кодексом передбачений механізм оскарження рішень контролюючого органу. Платники податків, згідно з приписами пункту 55.1 ПКУ, мають змогу оскаржити отримане ППР у адміністративному порядку (до органу вищого рівня) або в судовому.

У разі подання скарги на податкове повідомлення, платником мають бути дотримані строки, а саме скарга подається протягом 10 робочих днів, що настають за днем отримання ППР, також Податковим кодексом визначено обов’язок платника податків повідомити письмово контролюючий орган про оскарження його рішення до органу вищого рівня. Така скарга має бути розглянута відповідним контролюючим органом протягом 20 календарних днів, наступних за днем отримання скарги. В разі пропуску контролюючим органом строку для направлення платнику рішення за розглядом скарги, вона вважається повністю задоволеною.

Пунктом 56.15 ПКУ визначено, що в разі подання скарги виконання грошового зобов’язання зупиняється на строк до дня закінчення процедури адміністративного оскарження.

А в разі коли адміністративне оскарження не принесло, на погляд платника, належного результату, можливим є подальше судове оскарження, яке має бути здійснене протягом місяця, що настає за днем закінчення процедури адміноскарження.

Висновок

Підсумовуючи, варто зазначити, що фізичним особам варто самим слідкувати за правильністю та вчасністю здійснення нарахування податку на нерухоме майно, бо навіть якщо контролюючий орган не надіслав ППР, сплата податку не відміняється, податківці мають право провести перевірку та нарахувати відповідний податок з урахуванням строків давності, визначених статтею 102 ПКУ, тобто за останні три роки. Отримавши податкове повідомлення-рішення, є сенс перевірити його відповідність підпунктам 266.7.1 та 266.4.1 Податкового кодексу України. Важливо звернути увагу, яка адреса значиться як адреса податкової реєстрації фізичної особи в контролюючому органі. Так як саме на цю адресу і будуть направлені ППР, а в разі їх отримання навіть сусідами або незнайомцем, який проходив повз, ППР буде вважатися врученим. І щоб не виникало ситуацій, на кшталт «я ППР не отримував, а штраф нараховано», попіклуйтеся про проведення відповідної звірки з податковою щодо достовірності інформації, яка в них наявна. Також було б добре бути самому уважними до свого майнового стану, позаяк збереження коштів фізичної особи та попередження нарахування штрафів контролюючим органом значною мірою залежить від відповідального ставлення та контролю самої особи.

Джерело: Юридичний вісник України

Поділитися

Твітнути