Юридична практика
Зміна цільового призначення землі по-новому
Михайло ЦУРКАН,
адвокат, радник практики земельного права, нерухомості та інвестицій Olsten Partners
Із липня цього року змінити цільове призначення землі буде можливим без проекту землеустрою. Чи все так просто, або де можуть підстерігати проблеми, дізнаємося далі в цій статті.
Отже з липня 2021 року ця процедура спрощується, як, до речі, й порядок приватизації, який також буде спрощено. Ці новели було запроваджено 17 червня 2020 року, коли Верховна Рада прийняла Закон № 2280 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо планування використання земель».
Тож які зміни, прийняті щодо містобудівного та земельного законодавства, нас чекають? Новий вид містобудівної документації, створення комплексного плану просторового розвитку територій. Усі вже знають про децентралізацією та створення ОТГ. Наступним кроком держава бачить проведення повної інвентаризації всієї землі в Україні та внесення цих земель до публічної кадастрової карти. Далі виникає необхідність у приведенні земельного та містобудівного законодавства до реалій існування сіл, селищ, міст та їх громад.
На сьогоднішній день в Україні одночасно та паралельно одна до одної існує містобудівна та землевпорядна документація. Містобудівна документація — це генеральний план населеного пункту, детальний план територій та план зонування. Землевпорядна документація — це документація, яка регулює межі земельних ділянок, їх цільове призначення, власників та підстави виникнення права. Іншими словами, вже давно виникає необхідність об’єднати ці види документації, адже вони стосуються однотипних питань.
У першу чергу, що врегульовано згаданим вище законом — це встановлення меж громад, комплексного просторового планування територій громад, що скасовує необхідність розроблення декількох, споріднених за змістом, видів містобудівної документації та документації із землеустрою, врегулювання питань, пов’язаних із її затвердженням. Так, містобудівній документації надається статус документації із землеустрою. Ці нововведення мають усунути розбіжності між поняттям «функціонального призначення» (сфера містобудування) та поняттям «цільове призначення земельної ділянки» (сфера земельного законодавства).
Отже, комплексний план просторового розвитку території громади, який одночасно є містобудівною документацією та документацією із землеустрою на місцевому рівні, розробляється в електронному вигляді та має бути загальнодоступним. Значним спрощенням є те, що новий порядок скасовує необхідність розроблення декількох, споріднених за змістом, видів містобудівної документації та документації із землеустрою. Органи місцевого самоврядування отримують можливість здійснювати просторове планування території громади, як у межах, так і за межами населених пунктів. Унормовуються також питання, пов’язані із затвердженням документації та формуванням електронної картографічної основи для планування території. Це видається логічним, оскільки земельна ділянка завжди слідує за об’єктом нерухомості, що розміщений на ній.
Зміна цільового призначення земельної ділянки без розробки проекту землеустрою. Земельний кодекс поділяє земельні ділянки на певні категорії, а саме: сільськогосподарського призначення, житлової та громадської забудови, землі водного фонду, землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та інші. Зміна цільового призначення землі можлива в межах однієї категорії, скажімо, з індивідуальної житлової забудови на багатоповерхову, так і зі зміною самої категорії. Прикладом такої зміни є переведення земельної ділянки сільськогосподарського призначення в житлове будівництво. Так, для зміни цільового призначення ділянки зі зміною категорії раніше необхідно було отримати рішення відповідного органу про розробку детального плану території, потім відповідний орган мав замовити розробку ДПТ (замовник міська/сільська рада, а оплачує власник земельної ділянки), а відповідна організація його розробити. Після чого мали бути проведені громадські слухання (оголошення в ЗМІ, збори громади, складання протоколу громадських слухань), а потім знову рішення, але вже про затвердження ДПТ.
І тільки після такого складного процесу особі, яка бажала змінити цільове призначення, необхідно було замовляти проект землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки, чекати його розробки, погодження та затвердження відповідним органом. Фактично це займало дуже багато часу та не завжди призводило до швидкого досягнення результату.
Як це буде по-новому? Після набрання чинності Законом № 2280 власники земельних ділянок зможуть змінити цільове призначення на свій власний розсуд без необхідності отримання рішень відповідних органів та розробки проекту землеустрою. Головне, щоб вид цільового використання ділянки відповідав виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим громадою комплексним планом просторового розвитку території або генеральним планом населеного пункту.
Зміна класифікатора видів земельних ділянок
На даний час види цільового призначення земельних ділянок класифікуються на підставі наказу Держкомзему від 23.07.10 р. № 548. У ньому зазначено перелік можливих видів функціонального призначення в межах відповідної категорії земель.
Однак, Законом № 2280 Кабміну доручено затвердити в шестимісячний строк новий класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування. Тому із введенням в дію вказаного закону має бути запроваджений і новий класифікатор, який би відповідав реаліям змін у законодавстві.
Зазначені класифікатор та правила будуть використовуватися для ведення Державного земельного кадастру й містобудівного кадастру.
Водночас залишається поки незрозумілим, чи потрібно буде приводити документацію у відповідність з новим класифікатором і чи виникнуть пов’язані з цим нові проблеми у власників та користувачів землі?
Зміна цільового призначення і ринок землі
При цьому зміна цільового призначення сільськогосподарських земель після відкриття ринку землі матиме свої особливості. Набуває нової форми вже не нова умова зміни цільового призначення сільгоспземельсільгосп землі — відшкодування власником земельної ділянки втрат сільськогосподарського виробництва. Так, ініціатору таких змін необхідно буде надати кадастровому реєстратору забезпечення виконання зобов’язанняз відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва, у вигляді банківської гарантії.
Розмір таких втрат становитиме 30% різниці між нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки після переведення до іншої категорії та до зміни її цільового призначення (статтю 207 Земельного кодексу України буде доповнено частиною 6). Наприклад, нормативна грошова оцінка ділянки до переведення в іншу категорію, становить 15 тисяч гривень, а після переведення становитиме 50 тисяч гривень, то вам необхідно буде запастись коштами для компенсації в розмірі з розрахунку (50 000 — 15 000) х 30% = 10 500 гривень.
Однак, земельну ділянку сільгосппризначення не можна перевести в будь-яку іншу категорію, якщо така категорія та цільове призначення не відповідатиме виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території або генеральним планом населеного пункту.
Чи все тут так просто, або чому можуть бути проблеми?
Законом передбачено, що внесення відомостей про функціональні зони до Державного земельного кадастру сільськими, селищними та міськими радами має бути зроблено до 1 січня 2025 року. Як швидко такі органи зможуть реалізувати намічений урядом план, чи будуть кошти на таку реалізацію — покаже час. Якщо ж функціональні зони не визначені на даний час генеральним планом населеного пункту, планами зонування чи детальними планами території або визначені, але не внесені до ДЗК до набрання чинності Закону № 2280, то все одно необхідно замовляти розробку проекту землеустрою та його погоджувати.
Полегшення процедури зміни цільового призначення земельної ділянки залежить не лише від прийняття Закону №2280, а й від можливостей органів місцевого самоврядування та швидкості прийняття відповідних рішень. Однозначно, ті населені пункти, які мають розроблений та затверджений генеральний план у першу чергу зможуть скористатися новими можливостями.
Як свідчить судова практика, фактично на сьогодні найбільша кількість земельних спорів в Україні пов’язана з оскарженням незаконних рішень органів місцевого самоврядування. Серед них існує чимала кількість відмов у затвердженні проектів землеустрою щодо зміни цільового призначення земельних ділянок. Цікаво, чи зміниться підхід самих органів у переоформленні земельних ділянок, чи вони, як і раніше, шукатимуть підстави для відмови?
Джерело: Юридичний вісник України
