Думка експерта
Відкриття другого етапу земельного ринку: міфи, переваги, перспективи
Павло Кулинич,
доктор юридичних наук, професор, член-кореспондент Національної академії правових наук України, Інститут держави і права імені В. М. Корецького НАНУ
Як відомо, 1 січня стартував другий етап у розвитку ринку земель сільськогосподарського призначення. В цей день перестали діяти норми пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу, які забороняли набуття юридичними особами України у власність земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), а максимальна площа цих та інших земель сільськогосподарського призначення, які можуть набувати у власність фізичні та юридичні особи, збільшена зі 100 до 10 тисяч гектарів.
Ринок землі: міфи давні й не дуже
Як і перед відкриттям першого етапу ринку сільськогосподарських земель 1 липня 2021 р., так і перед стартом його другого етапу 1 січня помітно активізувалися противники земельного ринку. Проте за браком серйозних аргументів вони намагалися домогтися відміни або хоча б обмеження ринкових нововведень, використовуючи популістські антиринкові гасла (міфи). Будучи обгорнутими в яскраві словесні нашарування, що приховують відсутність серйозного змісту, такі міфи часто сприймаються як істинні багатьма людьми, які не володіють фаховими знаннями чи досвідом у сфері земельних відносин та аграрного господарювання в умовах ринку. Відтак противники земельного ринку за допомогою міфів намагалися перевести дискусію про доцільність земельного ринку в Україні з рівня серйозного економічного, соціального та правового аналізу на рівень емоційного сприйняття ринкових нововведень.
Слід зазначити, що перед відкриттям земельного ринку 1 липня 2021 р. антиринкових міфів було набагато більше, ніж перед відкриттям другого етапу. Проте функціонування земельного ринку протягом 2,5 років (2021–2023 рр.) довело нікчемність багатьох із таких міфів, якщо не всіх. Проте перед початком другого етапу земельного ринку його противники знову витягли «зі схронів» кілька таких міфів.
Міф перший: сільськогосподарські юридичні особи, які з 1 січня 2024 р. отримали право набувати у власність до 10 тисяч га земель, скуплять усі сільськогосподарські угіддя і залишать селян без землі. Страшно? Так. Але цей страх є абсолютно безпідставним, про що свідчать факти. Так, протягом першого етапу земельного ринку, коли після 20-річної заборони селяни-власники отримали можливість продати свої земельні наділи (паї), своїх власників змінили лише близько 1 відсотка сільськогосподарських земель країни. Причому такий обсяг відчуження земель є цілком звичайним практично для всіх країн Європи, США тощо. Цей факт підтверджує ту просту істину, що ніхто не може скупити земель більше ніж її виставлено на продаж. Про це свідчать також результати нещодавнього опитування селян-власників земельних паїв про те, чи мають вони намір продати свою землю після 1 січня 2024 р. Лише 2 відсотки селян-землевласників заявили про плани здійснити продаж ділянки, а 98 відсотків не хочуть розлучатися зі своєю землею. Отже, українські селяни цінують свою землю та не спішать її продавати навіть у складних умовах воєнного стану. А це означає, що юридичні особи ніяк не скуплять сільськогосподарські землі країни та не обезземелять селян.
Міф другий: другий етап земельного ринку вводити недоцільно, оскільки через війну у аграріїв немає грошей на придбання сільськогосподарських земель. Це дійсно так, грошей у аграріїв бракує. Але земельний ринок не встановлює обов’язок продавати чи купувати землю. Продаж землі – це право її власника, а купівля – це право того, хто хоче стати її власником. Тому якщо після 1 січня 2024 р. грошей не вистачатиме на придбання землі, то навіщо таке придбання забороняти законом. Життя саме підкаже селянам та агровиробникам, що робити із землею: продавати, купувати чи почекати настання кращих часів. Отже, аргумент щодо відсутності у аграріїв грошей на придбання землі не має жодного відношення до питання про доцільність другого етапу земельного ринку.
Міф третій: переважна більшість сільськогосподарських земель перебуває в оренді юридичних осіб-аграріїв, які за допомогою оренди сформували свої земельні масиви (земельні банки) та використовують їх для вирощування продовольчої продукції. Тому якщо орендовані ними земельні ділянки будуть купувати сторонні особи, то це призведе до руйнування земельних масивів господарств та ускладнення чи припинення їх діяльності.
Даний міф побудований на ігноруванні того факту, що якщо хтось купує (набуває у власність) земельну ділянку, яка перебуває в оренді, то після її придбання договір оренди не припиняється. Покупець земельної ділянки не має права його розірвати в односторонньому порядку і тому зобов’язаний взяти на себе обов’язки орендодавця такої ділянки. Якщо ж стороння особа не є агровиробником, то після закінчення терміну дії договору оренди землі в неї немає іншого вибору як продовжувати орендні відносини з орендарем. А щодо сторонніх агровиробників, то в них немає потреби в придбанні земельних ділянок у «чужих» масивах – масивах, які використовуються іншими агровиробниками, оскільки їм буде складно господарювати на окремих ділянках земельних масивів, які перебувають в оренді інших аграріїв.
Міф четвертий: Після відкриття другого етапу земельного ринку землі селян скуплять за безцінок. Такий міф ігнорує норми земельного законодавства України про те, що до 2030 року ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення не можуть бути нижчими від їх нормативної грошової оцінки. Зазвичай нормативна грошова оцінка земельної ділянки є вищою за її ринкову вартість. Тому як і на першому етапі ринку земель, на другому його етапі мінімальна ціна сільськогосподарських земель регулюватиметься законом, що унеможливить продаж земель за безцінок.
Міф п’ятий: через юридичних осіб землю скуплять іноземці. Даний міф повністю спростовується чинним земельним законодавством, яке забороняє набуття ними сільськогосподарських земель у власність як безпосередньо, так і шляхом придбання українських юридичних осіб, у власності яких вже є землі сільськогосподарського призначення.
Міф шостий: під час війни ринкові реформи, у тому числі й відкриття другого етапу земельного ринку, здійснювати не можна. Досвід першого етапу земельного ринку (2021–2023 рр.) свідчить, що потреба в реформах під час війни є не меншою, а навіть більшою, ніж у мирний час, оскільки значна частина бюджетних коштів країни витрачається на військові потреби, а для нормального аграрного розвитку потрібно використовувати потенціал реформ.
Переваги відкриття другого етапу земельного ринку
Власне про доцільність відкриття другого етапу земельного ринку у період воєнного стану свідчать ті переваги, які забезпечує земельний ринок. Перевага перша: після 1 січня 2024 р. сільськогосподарські юридичні особи перестануть використовувати підставних громадян (родичів, знайомих, друзів, своїх працівників тощо) для придбання земельних ділянок, оскільки матимуть право придбавати такі ділянки безпосередньо у свою власність. Як наслідок, продавці земельних ділянок отримають вищу ціну при їх продажу, оскільки покупцям непотрібно витрачати додаткові кошти (транзакційні витрати тощо) на укладення договорів купівлі-продажу з використанням посередників. Адже такі додаткові витрати покупців земель перекладалися на їх продавців. Крім того, юридичні особи-покупці земельних ділянок уникнуть правової невизначеності та ризиків, пов’язаних із тим, що право власності на придбані за їх кошти земельні ділянки реєструватимуться на інших осіб.
Перевага друга: після 1 січня 2024 р. сільськогосподарські юридичні особи почнуть вкладати значно більше коштів у розвиток таких затратних секторів аграрного виробництва, як садівництво, виноградарство, хмелярство, зрошення тощо, адже затрати вони здійснюватимуть на земельних ділянках, набутих ними у власність, що гарантуватиме їм також право власності на зазначені багаторічні насадження та меліоративні об’єкти. Натомість у попередні періоди земельної реформи аграрії мало інвестували в закладення таких насаджень та об’єктів на орендованих землях, оскільки з припиненням права оренди відповідних земельних ділянок виникали спори про те, хто є їх власником: власник земельної ділянки чи її орендар?
Читайте також: Чи може одна особа зупинити забудову ділянки — позиція ВС
Перевага третя: оскільки переважна більшість агровиробників України є юридичними особами, то після 1 січня 2024 р. вони зможуть передавати в заставу для отримання кредитів наявні у них на праві власності земельні ділянки. Відтак інтенсифікується іпотечне кредитування агровиробників і вони зможуть залучати у виробництво більше кредитних ресурсів банків під заставу землі. А оскільки у всіх країнах земля є найбільш ліквідним майном і, відповідно, безпечною заставою для банків, останні надаватимуть кредити під заставу землі за набагато меншими відсотковими ставками. Отже, іпотечне кредитування під заставу землі надасть агровиробникам можливість залучати більше довгострокових дешевих кредитних коштів у свій розвиток. Залученню фермерами та іншими дрібними й середніми агровиробниками банківських кредитів сприятиме також застосування у 2024 р. програм підтримки фермерів, зокрема, програма доступного кредитування під 5–7–9 відсотків та грантова програма на розвиток садівництва, тепличного господарства та переробку.
Перевага четверта: на другому етапі земельного ринку забезпечуватиметься єдина юридична доля земельних ділянок та розташованого на них нерухомого майна (будівель, споруд), адже такі будівлі і споруди разом з земельними ділянками належатимуть одній особі та на одному й тому ж праві – праві власності. Це полегшить та прискорить перехід прав на землю й розташовану на ній іншу нерухомість від гіршого виробника до кращого в умовах земельного ринку.
Особливу вигоду від другого етапу земельного ринку отримають такі юридичні особи, як фермерські господарства, бо наразі землю для їх створення отримують громадяни, а будівлі, споруди, сільськогосподарська техніка, худоба та грошові кошти належать на праві власності фермерським господарствам як юридичним особам. Отже, у таких фермерських господарствах земля належить громадянам-їх засновникам, а все інше майно – фермерським господарствам як юридичним особам. Таке роздвоєння права власності на майновий комплекс ускладнює спадкування фермерських господарств, передачу їх майна в заставу тощо. Всі ці проблеми фермерських господарств вирішуються на другому етапі земельного ринку, коли не тільки будівлі і споруди, а й земля набуватиметься у власність фермерського господарства як юридичної особи.
Перевага п’ята: на другому етапі земельного ринку буде значно підвищений рівень охорони сільськогосподарських земель, оскільки, як свідчить світовий досвід, агровиробники, які господарюють на власній землі, краще ставляться до її збереження та підвищення родючості, ніж аграрії, які господарюють на орендованих (чужих) землях.
Перевага шоста: надання юридичним особам права набувати сільськогосподарські землі у власність зумовить зростання попиту на земельні ділянки, який, у свою чергу, призведе до зростання цін на них. Відтак усі власники земель сільськогосподарського призначення стануть володільцями ресурсу, ціна на який постійно зростатиме. А відповідно зростатиме й орендна плата на такі землі, розмір якої дуже залежить від вартості землі. З початком другого етапу земельного ринку аграрії-власники земель стануть багатшими, позаяк зростатиме вартість належних їм сільськогосподарських угідь. В результаті другого етапу земельного ринку зросте й загальна вартість земель сільськогосподарського призначення країни, яка складає невід’ємну частину національного багатства. За оцінками економістів, сумарна вартість сільськогосподарських земель країни може зрости на величину, яка становитиме від 1 до 2,7 відсотка ВВП нашої держави протягом кількох найближчих років. Отже, на новому етапі земельного ринку очікується істотне зростання як вартості сільськогосподарських підприємств-власників сільськогосподарських земель, так і національного багатства України.
Перевага сьома: відкриття другого етапу земельного ринку представляє собою приведення ринкового обігу сільськогосподарських земель України у відповідність з економічною та правовою системами ЄС. Отже, відкриття другого етапу земельного ринку полегшить Україні ведення переговорів щодо приєднання до Євросоюзу та сприятиме набуттю повноправного членства у Європейському співтоваристві.
Позитивний вплив другого етапу земельного ринку на розвиток його ринкової інфраструктури
Відкриття другого етапу земельного ринку активує дію багатьох інших норм земельного та іншого законодавства України, а також спричинить розвиток державних та громадських інституцій, що поліпшить якість функціонування земельного ринку загалом. По-перше, з метою поліпшення умов для розвитку іпотечного кредитування Національний банк України планує кардинально переглянути свої правові акти часів дії земельного мораторію, коли діяли заборони на придбання й відчуження сільськогосподарських земель, та приводити їх у відповідність із потребами земельного ринку. Зокрема, НБУ має намір переглянути коефіцієнт ліквідності земельних ділянок у розмірі 0,35%. Він, як відомо, істотно занижує рівень кредиту, який можна отримати під заставу земельної ділянки. На першому етапі земельного ринку (липень 2021 – грудень 2023 р.р.) кредити під заставу землі були не досить популярними, а от випадків банкрутств та стягнень виявилося досить багато. Водночас відкриття ринку землі дозволить «відточити» механізм надання земельних ділянок у заставу та пожвавити цей напрям кредитування. При цьому поліпшення якості застави за рахунок сільськогосподарських земель сприятиме зниженню ставок за кредитами та пожвавленню попиту на них. І нарешті – підвищення прозорості ринку землі також сприятиме якісній оптимізації вимог Національного банку до оцінки банками кредитних ризиків, що призведе до внесення змін до регуляторних вимог щодо підвищення коефіцієнта ліквідності землі та врахування гарантій Фонду часткового гарантування кредитів для аграріїв як прийнятного забезпечення кредитних ризиків. Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві, створений для покриття ризиків малих агровиробників, які обробляють до 500 га, незабаром почне видавати перші гарантії. Потенційний обсяг кредитів дрібним фермерам під гарантії цього Фонду може досягти 25,4 – 43,3 млрд грн за умови поєднання гарантій ФЧГК із державною програмою «5–7–9». Усе це сприятиме збільшенню можливості банків для кредитування аграріїв.
По-друге, зростання з боку аграріїв попиту на іпотечні кредити стимулюватиме банки розвивати свої портфелі іпотечного кредитування, створюючи нові кредитні продукти, які будуть привабливими та затребуваними юридичними особамиагровиробниками. Своєю чергою це також сприятиме залученню кредитних ресурсів в аграрний сектор України загалом.
По-третє, відкриття другого етапу земельного ринку за участі юридичних осіб об’єктивно призведе до збільшення кількості земельних транзакцій, які вимагатимуть значних затрат з боку учасників земельного ринку. Величина таких транзакційних затрат залежить від складності та об’ємності обов’язків нотаріусів щодо забезпечення виконання всіх вимог закону учасниками транзакції, роздрібленості реєстрів та баз даних відомостей про учасників земельного ринку, а також від необхідності ведення ручного пошуку таких відомостей тощо. Так, при укладенні правочинів щодо придбання земель сільськогосподарського призначення у власність нотаріуси зобов’язані перевіряти правомірність придбання земельних ділянок покупцями, зокрема в частині неперевищення максимальної площі земель у 10000 га. Така перевірка здійснюється в автоматизованому порядку, в тому числі шляхом інформаційної взаємодії між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Державним земельним кадастром, Державним реєстром актів цивільного стану громадян, Державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Однак для забезпечення ефективної діяльності нотаріусів щодо нотаріального посвідчення правочинів щодо сільськогосподарських земель їм має бути наданий доступ до Єдиного державного демографічного реєстру, оскільки у зв’язку з війною має місце велика кількість загублених, втрачених або відібраних паспортів, які можуть використовуватися для підробки правочинів. А для перевірки нотаріусами джерел доходів, за які набуваються сільськогосподарські землі у власність, їм потрібен також доступ і до Державного реєстру фізичних осіб — платників податків.
Нарешті в Україні прийнятий закон про створення Державного реєстру санкцій, куди мають заноситися відомості про осіб, до яких рішенням Ради національної безпеки та оборони України застосовані санкції і які в зв’язку з цим не мають права набувати на території нашої країни землю у власність. Однак доки такий реєстр остаточно не запрацював, то нотаріуси при здійсненні вищезазначеної перевірки змушені відшукувати та переглядати кожне таке рішення РНБО в паперовому форматі, що істотно ускладнює роботу з посвідчення правочинів щодо набуття сільськогосподарських земель у власність. Отже, з відкриттям другого етапу земельного ринку об’єктивно постане питання про необхідність надання нотаріусам доступу і до Державного реєстру санкцій.
По-четверте, надання юридичним особам права набувати сільськогосподарські землі у власність актуалізує й питання про запровадження вимоги обов’язкового нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу корпоративних прав юридичних осіб, яким належать права власності та користування на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Адже корпоративні права таких підприємств можуть стати головною ціллю різного типу рейдерів, а нотаріальне посвідчення про передачу корпоративних прав дозволить надійно захистити їх власників. Отже, відкриття другого етапу земельного ринку потребуватиме значної перебудови системи нотаріального посвідчення правочинів щодо сільськогосподарських земель.
По-п’яте, з набуттям юридичними особами можливості придбавати орендовані в межах сільськогосподарських земельних масивів земельні ділянки у власність у таких юридичних осіб зросте потреба в компактному розташуванні придбаних ділянок у межах масивів. Для реалізації цієї потреби вони потребуватимуть такого правового механізму, як консолідація земель. Тому з відкриттям другого етапу земельного ринку нагальним питанням є прийняття закону про консолідацію земель та початок її здійснення.
По-шосте, відкриття другого етапу земельного ринку за участі юридичних осіб спричинить збільшення кількості земельних транзакцій, у першу чергу кількості договорів купівлі-продажу земельних ділянок. Відповідно в Україні з’являться нові власники земельних ділянок та їх орендарі. Інтенсифікація обігу земель сільськогосподарського призначення підвищує актуальність питання щодо якомога повнішого та оперативнішого отримання органами влади та громадськістю відомостей про стан земельних відносин взагалі та стан земельного ринку, зокрема. В зв’язку з цим постає необхідність реалізації прийнятої 12 травня 2023 р. постанови Кабінету Міністрів України № 474 «Про публічний моніторинг земельних відносин». Держгеокадастр має врешті–решт запровадити ведення такого моніторингу як засобу моніторингу ринку сільськогосподарських земель вже в 2024 році.
Джерело: Юридичний вісник України
