Судова практика
Якщо після передання в іпотеку будівлю було реконструйовано, то всі нові площі входять до предмета іпотеки
3 червня 2020 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 910/5851/19 залишив без задоволення касаційну скаргу позивача, який добудував два поверхи до переданої в іпотеку будівлі.
ТОВ «Патрон Інвест» звернулось до суду з позовом до ТОВ «Ріелт Прайм» та «Авангард Інвест», державних реєстраторів про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання незаконними та скасування рішень і дій державних реєстраторів, посилаючись на те, що оскільки право власності на 5-й та 6-й поверхи офісної будівлі (надбудови) належить позивачу та становить окремий об`єкт нерухомого майна, то у відповідності до ст.ст. 316, 317, 319 та 658 ЦК України правом розпорядження цим майном був наділений лише позивач. Однак державний реєстратор безпідставно провів зміни по об`єкту, збільшивши його площу за рахунок належного позивачу майна; безпідставно було укладено спірний правочин – договір купівлі-продажу нерухомого майна (офісної будівлі), а також прийнято протиправне рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; безпідставно внесено відповідний запис про право власності на вказану будівлю зі збільшеною безпідставно площею.
Рішенням господарського суду, залишеним без змін апеляційним судом, в позові відмовлено з тих мотивів, що оскільки реконструкція будівлі відбулася її після передання в іпотеку, то всі новоутворені площі цієї будівлі увійшли до предмета іпотеки.
Свої касаційні вимоги про скасування рішення позивач обґрунтовував тим, що на момент укладення спірного договору відомостей про скасування права власності за ним на спірну нерухомість Державний реєстр прав на нерухоме майно не містив, у зв`язку з чим було порушено норму ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Верховний Суд зазначив, що відповідно до ч. 3 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
Реєстрація права власності на надбудову після реконструкції будівлі (5-й, 6-й поверх) як окремого об’єкта нерухомості була скасована наказом Міністерства юстиції України, тому вимоги позивача є безпідставними.
Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що враховуючи положення іпотечного договору, згідно з яким предметом іпотеки є нежитлове приміщення та відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» п’ятий та шостий поверхи як надбудова до нежитлового приміщення увійшли до складу предмета іпотеки за зазначеним іпотечним договором.
Отже, предметом іпотеки за іпотечним договором є торговельно-офісний центр як цілісний об`єкт нерухомості без виділення в натурі/поділу його окремих часток.
Що ж до посилання позивача на факт реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав, то ч. 2 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
Згідно з ч. 5 цієї статті відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.
Отже, наведеними положеннями ч. 5 зазначеної норми передбачено лише можливість використання відомостей Державного реєстру прав у спорі з третьою особою, і не вбачається, що такі відомості є обов`язковими для усіх суб`єктів таких правовідносин.
Підготував Леонід Лазебний
