Судова практика
Кінцевий набувач захищений від віндикації, якщо презумпцію правомірності первинного договору першого покупця із забудовником не спростовано
7 вересня 2026 р. Верховний Суд у складі ОП КЦС у справі № 367/3272/19 задовольнив касаційну скаргу кінцевого набувача, скасувавши судові рішення щодо витребування у нього приміщення на користь забудовника.
Позивач зазначав, що набув право власності на нерухоме майно, проте на підставі рішення суду третя особа зареєструвала право власності на нежитлові приміщення, які згодом кілька разів відчужувалися. Це судове рішення в подальшому було скасовано.
Суди витребували у кінцевого набувача спірне приміщення з тих мотивів, що воно вибуло з володіння власника поза його волею — на підставі скасованого судового рішення.
Касаційну скарга кінцевий набувач обґрунтована тим, що забудовник не був власником майна, не мав правовстановлюючих документів і, відповідно, не мав права звертатися з позовом про витребування цього майна за ст.ст. 387, 388 ЦК.
Верховний Суд не погодився із судами попередніх інстанцій та зауважив, що якщо інвестор виконав зобов’язання за договором, його майнові права на об’єкт після завершення будівництва трансформуються у право власності. Державна реєстрація здійснюється за інвестором як первісним власником.
Суд установив, що забудовник продав майнові права на спірне приміщення та отримав їх повну вартість, але після введення будинку в експлуатацію він не передав об’єкт покупцеві для оформлення права власності. За таких обставин саме покупець є первісним власником майнових прав на спірне приміщення.
Вимога забудовника витребувати приміщення у кінцевого набувача не є добросовісною та справедливою, оскільки забудовник уже відчужив майнові права на об’єкт за чинним правочином і отримав за них повну оплату. Відтак у нього немає підстав для виникнення права власності на спірне майно та його витребування.
На цій основі Верховний Суд сформулював висновок: якщо забудовник відчужив майнові права на приміщення на підставі правочину первісному власнику, презумпція правомірності якого не спростована, він не має правових підстав витребувати це майно в кінцевого набувача.
У зв’язку з цим Верховний Суд відступив від підходу, викладеного в постановах ВС від 01 березня 2023 р. у справі № 367/3799/17 та від 28 січня 2021 р. у справі № 367/8910/17, за яким вибуття майна з володіння забудовника на підставі судового рішення, яке надалі було скасоване, вважалося вибуттям поза його волею та давало підстави для витребування такого майна.
У підсумку Верховний Суд задовольнив касаційну скаргу кінцевого набувача, скасував судові рішення та відмовив у позові.
Підготувала Тетяна Романенко
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 23 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
