Судова практика
Систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди навіть якщо заборгованість в подальшому сплачено
31 липня 2020 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 479/1073/18 відмовив у задоволенні касаційної скарги орендаря, який 10 років не сплачував орендну плату, на рішення судів, якими розірвано договір оренди.
Орендодавець звернувся до суду з позовом до ТОВ про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного строком на 50 років. Посилався на порушення майнових прав, у зв’язку з тим, що ТОВ з 2008 р. по 2017 р. йому орендну плату не сплачувало, чим порушило вимоги договору оренди, просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 1 січня 2006 р.
Рішенням районного суду, залишеним без змін апеляційним судом, позов задоволено з тих мотивів, що порушення відповідачем умов договору щодо виплати орендної плати є істотним, оскільки позивач внаслідок такого порушення значною мірою позбавлявся того, на що він розраховував при укладенні договору.
У касаційній скарзі ТОВ вказувало, що суди не звернули належної уваги на те, що позивач на порушення умов договору оренди землі та вимог закону проявив бездіяльність щодо отримання ним відповідної орендної плати, не повідомляв свої банківські реквізити, що не є тотожним поняттю «систематична несплата». При цьому товариство послалося на висновки Верховного Суду України, в яких підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати, а не затримка в її сплаті.
Верховний Суд зазначив, що ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 Закону та умовами договору.
Водночас пунктом «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі ст.ст. 13, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання ним орендної плати у встановленому розмірі. Систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки, може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення умов договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Результат аналізу зазначених норм дав підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору. Разом з тим власне факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Підготував Леонід Лазебний
