Судова практика
Якщо ОСББ обмежує доступ співвласника до допоміжних приміщень, належним способом захисту його прав є зобов’язання не чинити перешкод у користуванні, а не видача ключів
5 серпня 2026 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати КЦС у справі № 347/1025/25 задовольнив касаційну скаргу власниці квартири в ОСББ на відмову у зобов’язанні ОСББ не чинити перешкод у користуванні горищем будинку, підвальним приміщенням, господарськими приміщеннями й прибудинковою територією.
Позивачка зазначала, що її квартира під’єднана до водозбірників на горищі, проте голова ОСББ перешкоджає доступу до горища та підвалу. Під час аварії (протікання бака) очільниця об’єднання відмовилася надати ключі навіть поліції, внаслідок чого вода залила коридор, а згодом позивачку було повністю позбавлено водопостачання та доступу до підвалу.
Читайте також: Голова правління ОСББ не має повноважень одноособово звільнити й повторно призначити себе на посаду
Суд першої інстанції позов задовольнив частково, зобов’язав ОСББ не чинити позивачці перешкод у користуванні горищем та іншими приміщеннями і прибудинковою територією, зокрема надати ключі для виготовлення дублікатів. Як власник квартири, позивачка є співвласницею спільного майна будинку та має право користуватися його допоміжними приміщеннями.
Натомість апеляційний суд відмовив у позові, оскільки право позивачки користуватися спільним майном має здійснюватися з урахуванням установленого порядку доступу та рішень співвласників, а постійний безперешкодний доступ до технічних приміщень і отримання ключів не є її безумовним правом.
У касаційній скарзі позивачка порушила питання: чи має право ОСББ установлювати замки на допоміжні приміщення та не надавати ключі співвласнику, якщо ці приміщення є спільною сумісною власністю?
Читайте також: ОСББ не може запровадити пеню за прострочення сплати внесків власним рішенням загальних зборів без законодавчої чи договірної підстави
Верховний Суд не погодився з висновками апеляційного суду й указав, що ст. 41 Конституції України, ч.ч. 1, 2 ст. 319, ч. 1 ст. 321, ч. 1 ст. 369, ч. 2 ст. 382 ЦК, ч. 2 ст. 4, ч.ч. 1, 2 ст. 5, п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 9 Закону № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст.ст. 4, 10 Закону № 2866-III утворюють взаємопов’язану систему, яка встановлює право співвласника на користування спільним майном, і це право підлягає захисту.
Проте спосіб його здійснення має враховувати призначення приміщення, технічну й пожежну безпеку та права інших співвласників (п.п. 3.2.5, 3.3.5 Правил № 76, п. 2.12 глави 2 розділу III Правил № 1417). При цьому управління спільним майном не дає ОСББ права порушувати права окремого співвласника або безстроково відмовляти в їх реалізації.
Суд першої інстанції правильно встановив наявність перешкод у реалізації права власності, але не врахував, що законодавство не зобов’язує ОСББ видавати кожному співвласнику особисті ключі від горища, підвалу та господарського приміщення. Натомість Правила № 76 визначають спеціальний порядок їх зберігання.
На цій основі Верховний Суд сформулював висновок, що належним і співмірним способом захисту порушеного права співвласниці є покладення на ОСББ обов`язку не чинити їй перешкод у користуванні спільним майном. Цей спосіб відповідає ст. 391 ЦК, усуває заперечення речового права позивачки та залишає ОСББ можливість визначити законний, безпечний та технічно можливий порядок доступу до допоміжних приміщень.
У підсумку Верховний Суд частково задовольнив касаційну скаргу, скасував постанову апеляційного суду та залишив у силі рішення суду першої інстанції, змінивши його резолютивну частину щодо способу усунення перешкод.
Підготувала Тетяна Романенко
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 23 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
