Судова практика
Помилкова адреса нерухомості в акті та правовстановлюючому документі блокує реєстрацію права та усувається шляхом визнання їх незаконними/недійсними
Ефективний спосіб захисту прав на нерухомість у разі помилки в адресі об’єкта: визнання незаконним та скасування індивідуального акта й правовстановлюючого документа з помилкою в адресі є належним способом захисту без обов’язкового оскарження відмови державного реєстратора
1 вересня 2026 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати КЦС у справі № 362/6616/24 залишив без задоволення касаційну скаргу представника відповідачки на постанову апеляційного суду, якою скасовано рішення органу місцевого самоврядування та визнано недійсним правовстановлюючий документ із помилкою в адресі відповідачки, яка збігається з адресою майна позивачки.
Позивачка зазначала, що державний реєстратор відмовив їй у реєстрації права власності, оскільки за цією ж адресою вже зареєстроване домоволодіння відповідачки. Їхні ділянки мають різні межі, номери, фактичне розташування і не накладаються, але адреси помилково збігаються.
Суд першої інстанції у позові відмовив, оскільки спору немає, а неможливість реєстрації викликана помилкою сільради. Скасування документів відповідачки є неефективним і непропорційним способом захисту.
Натомість апеляційний суд позов задовольнив, оскільки реєстрація майна відповідачки за адресою позивачки перешкоджає оформленню її прав і є триваючим порушенням. Тому належним способом захисту є визнання недійсним помилкового документа відповідачки. Оскільки позивачка не втратила володіння ділянкою, віндикаційний позов не є необхідним.
У касаційній скарзі представник відповідачки зазначав, що позивачка визначила позов як негаторний за ст. 391 ЦК. Проте скаржниця не користується ділянкою позивачки та не створює їй перешкод. Реєстрація права позивачки неможлива через дії органу місцевого самоврядування та реєстратора, а не через поведінку відповідачки. Позивачка визначила неналежний спосіб захисту, оскільки існував варіант присвоєння нової адреси та переоформлення документів.
Верховний Суд погодився з апеляційним судом, визнав правильним застосування ним у взаємозв`язку ст.ст. 15, 16, 21, 391 ЦК і ст. 152 ЗК та зазначив, що помилка органу місцевого самоврядування в правовстановлюючих документах щодо назви вулиці має істотний юридичний характер, а не суто технічний. Розбіжність між фактичним об’єктом, документами та реєстром створює правову невизначеність і перешкоджає позивачці в здійсненні права власності.
Читайте також: Якщо власник не вживає заходів щодо приведення аварійної пам’ятки архітектури до належного стану, суд зобов’язує його відновити об’єкт
Відхиляючи доводи касаційної скарги, Верховний Суд визначив, що оскільки позивачка не втратила володіння ділянкою, негаторний позов (ст. 391 ЦК) є правильним способом захисту. Для його реалізації визнання незаконними/недійсними індивідуального акта та похідного правовстановлюючого документа є належним та ефективним способом захисту. Оскарження дій реєстратора чи зміна адреси не усунули б першопричини юридичного конфлікту.
Позивачка не зобов’язана оскаржувати відмову реєстратора, якщо проблема полягає в дефекті документа іншої особи. Визнання недійсними акта та свідоцтва усуває цей дефект і є належним захистом прав.
Суди встановили, що відповідачка могла об’єктивно виявити та самостійно усунути розбіжність між фактичним розташуванням об’єкта та адресою в документах.
Отже, скасування свідоцтва з помилковою адресою не позбавляє відповідачку права власності на її будинок і не заважає їй оформити правильні документи.
Підготувала Тетяна Романенко
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 23 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
