Юридична практика
Як зняти арешт з об’єкта нерухомості?
Андрій ЛОТИШ,
практикуючий адвокат, керуючий Адвокатського бюро «Андрія Лотиша»
За яких обставин може накладатися арешт на комерційну чи житлову нерухомість? Як зняти арешт з об’єкта нерухомості? Про це все й піде мова в цій статті.
Читайте також: Витрачати арештовані кошти можна лише на 2 цілі
Накладення арешту на відповідний об’єкт нерухомості (житлове приміщення, комерційна будівля) стає суттєвою перешкодою для власника такого майна. Адже володілець майна позбавляється можливості вільно розпоряджатися та/або користуватися своєю власністю, зокрема, — відчужувати нерухомість через угоди купівлі-продажу, міни, дарування тощо. При цьому дуже часто власники нерухомості дізнаються про наявний арешт несподівано, — безпосередньо при спробі нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна. В результаті чого нотаріус відмовляється посвідчувати таку угоду. В даному блозі акцентується увага на практичних питаннях арешту нерухомості, який накладається в цивільних, кримінальних справах стосовно фізичних осіб власників майна, а також у виконавчих провадженнях щодо таких осіб.
Забезпечення позову в цивільному провадженні
У значній кількості випадків, коли позивачем у цивільній справі виступає відповідний кредитор (стягувач), — застосовується процедура накладення арешту на майно фізичної особи — боржника, в якості правового механізму забезпечення позову. Зокрема, відповідно до ст. 150 ЦПК України позов забезпечується накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі/сплаті відповідачеві і знаходяться в нього чи в інших осіб; накладенням арешту на активи, що є предметом спору, чи інші активи відповідача, які відповідають їх вартості, у справах про визнання необґрунтованими активів та їх стягнення в дохід держави.
Таким чином, за допомогою положень вказаної норми, позивач у справі забезпечує в майбутньому виконання рішення суду на свою користь. Адже поки триває судовий процес відповідач (позичальник / боржник) може переоформити усе своє майно на третіх осіб. Клопотання про забезпечення позову подається разом з основним позовом, або на будь-якій стадії судового розгляду. Далі судом виноситься відповідна ухвала про задоволення або незадоволення такого клопотання. При цьому забезпечення повинно бути співмірним із позовними вимогами. Наприклад, у кредитних спорах для арешту нерухомості боржника необхідна значна сума заборгованості.
Арешт нерухомості у виконавчому провадженні
У разі застосування механізму примусового виконання судового рішення — через виконавче провадження — представники Державної виконавчої служби та приватні виконавці вправі використовувати ряд інструментів впливу на боржника, передбачених чинним законодавством України. Так, згідно п. 6 ч. 3 ст. 18 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець під час здійснення виконавчого провадження має право накладати арешт на майно боржника, опечатувати, вилучати, передавати таке майно на зберігання та реалізовувати його в установленому законодавством порядку.
Читайте також: Дозволено видаткові операції з арештованих рахунків
Варто звернути увагу, що арешти рухомого та нерухомого майна, а також банківських рахунків боржників у відповідних виконавчих провадженнях, — дуже поширена практика серед виконавців. З цією метою виноситься відповідна постанова ДВС, яка може бути оскарженою до суду.
До відома. Якщо арешт не впливає на факт виконання боржником своїх фінансових обов’язків, виконавець може виставити арештоване майно на торги. Зокрема, йдеться про виставлення будь-яких об’єктів нерухомості на аукціон СЕТАМ.
Конфіскація, збереження доказів у кримінальному провадженні
У даному випадку арешт на нерухомість фізичної особи накладається в кримінальному процесі на стадії досудового розслідування. Здійснюється такий захід на підставі ухвали слідчого судді, яка може обґрунтовуватися наступним чином:
- потребою в збереженні речових доказів;
- безпосереднім зв’язком нерухомого майна із вчиненим злочином — у такому випадку застосовується спеціальна конфіскація;
- наявністю суттєвих підстав передбачати призначення судом конфіскації в якості покарання;
- забезпеченням цивільного позову — про відшкодування потерпілому від злочину відповідної шкоди/збитків.
Правовою підставою для накладення арешту на нерухомість у кримінальному процесі є положення статей 171, 172 КПК України, — відповідно до яких з клопотанням про арешт майна до слідчого судді, суду має право звернутися прокурор, слідчий за погодженням з прокурором, а з метою забезпечення цивільного позову — також цивільний позивач.
Клопотання про арешт майна розглядається слідчим суддею, судом не пізніше двох днів з дня його надходження до суду, за участю слідчого та/або прокурора, цивільного позивача, якщо клопотання подано ним, підозрюваного, обвинуваченого, іншого власника майна, і за наявності — також захисника, законного представника, представника юридичної особи, щодо якої здійснюється провадження.
Як знімається арешт з нерухомості?
Варіанти зняття арешту обираються відповідно до того, яка саме процедура була застосована при його накладенні. В усіх випадках необхідно довести належними засобами доказування відсутність потреби в такому обтяженні або необґрунтованість арешту. У вказаній ситуації можна розглянути такі правові алгоритми:
1) Подання клопотання до суду щодо скасування заходу забезпечення позову в цивільному процесі. Обґрунтовується відсутність підстав арештовувати майно чи зміна обставин, наприклад, сума боргу неспівмірна вартості об’єкта нерухомості, на яке накладено арешт, або боржник здійснив ряд кроків для врегулювання проблеми з боргом. Клопотання розглядається протягом п’яти днів з моменту подання. Важливий практичний нюанс: дане клопотання можна подавати до суду першої інстанції декілька разів (наприклад, у зв’язку зі зміною відповідних обставин).
В якості альтернативного варіанту, або після отримання відмови в задоволенні клопотання, можна звернутися до апеляційної інстанції. Апеляційна скарга на ухвалу суду про забезпечення позову подається протягом п’ятнадцяти днів з моменту винесення такої ухвали.
2) Оскарження дій/рішення виконавця стосовно накладення арешту у виконавчому провадженні. Закономірно, що арешт з майна знімається відразу після закриття виконавчого провадження, тобто з погашенням боргу чи визнанням недоцільності/неможливості реалізувати арештоване майно. Проте на практиці виконавці не завжди знімають арешти під час закриття провадження. В такому разі зняти арешт на майно можна шляхом оскарження незаконних дій виконавця.
Доступні до застосування два шляхи оскарження дій/рішень виконавця щодо накладення арешту:
a) адміністративний — подання скарги до вищого за підпорядкуванням підрозділу Державної виконавчої служби чи до Міністерства юстиції (на приватного виконавця);
б) судовий — подання позову до суду.
Зняття арешту з об’єкта нерухомості в кримінальному провадженні.
Для цього, залежно від обставин, можна застосовувати варіанти, передбачені ст. 174 КПК України:
1) через клопотання слідчому судді / суду про зняття арешту — особа може звернутися з таким клопотанням тільки в тому разі, коли вона не була присутня під час розгляду питання стосовно накладення арешту, арешт накладено необґрунтовано, або відпала потреба в застосуванні такого процесуального заходу (розглядається клопотання протягом трьох днів з моменту надходження);
2) оскарження відповідної ухвали слідчого судді до апеляційної інстанції (термін на оскарження — п’ять днів із моменту винесення ухвали про накладення арешту).
Важливо. Під час процедури зняття арешту з нерухомості (незалежно від підстав накладення такого арешту) можуть виникати різні непередбачені ситуації та перепони, для подолання яких рекомендується залучати професійних юристів.
Джерело: Юридичний вісник України
