Судова практика
Підставою для скасування державної реєстрації права власності за іпотекодержателем є помилковість визначення вартості майна, а не формальні чи виправлені недоліки звіту про його оцінку
17 червня 2026 р. Верховний Суд у складі палати для розгляду справ про банкрутство КГС у справі № 911/1005/23 залишив без змін відмову апеляційного суду позичальнику, який просив скасувати рішення державного реєстратора щодо одного з двох об’єктів, на які банк звернув стягнення у позасудовому порядку.
Позичальник зазначав, що кредит забезпечувався двома об’єктами іпотеки — готелем та спірними нежитловими приміщеннями. Спочатку банк оформив право власності на готель. Оскільки його оціночна вартість не покрила весь борг, за кілька днів банк звернув стягнення і на приміщення.
Підставою оскарження позичальником державної реєстрації права власності банку на другий об’єкт позивач указав заниження вартості першого об’єкта. Стверджував, що реальна ціна готелю повністю покривала борг, тому після його відчуження кредитне зобов’язання та іпотека на приміщення припинилися.
Читайте також: Якщо після передання в іпотеку будівлю було реконструйовано, то всі нові площі входять до предмета іпотеки
Суд першої інстанції позов задовольнив, оскільки рецензія ФДМУ підтвердила значні недоліки Звіту про оцінку готелю та його невідповідність нормативно-правовим актам, що спростовує достовірність оцінки, хоча звіт і визнано придатним після виправлення помилок.
Натомість апеляційний суд у позові відмовив, вказавши, що оцінка готелю на момент звернення стягнення була достовірною.
У касаційних скаргах позичальник, майновий та фінансовий поручителі зазначили, що апеляційний суд зробив суперечливий висновок про дотримання процедури звернення стягнення на іпотечне майно та використання Банком та державним реєстратором Звітів про оцінку майна, які не відповідали нормативно-правовим актам.
Читайте також: Згода одного з подружжя на передачу майна в іпотеку іншим з подружжя посвідчується нотаріусом без використання спеціальних бланків
Верховний Суд, погоджуючись з апеляційним судом, підтвердив, що за змістом ст. 37 Закону № 898-IV порушенням процедури звернення стягнення є неправильна оцінка, яка не відповідає його реальній вартості на момент набуття права власності, а не сам факт наявності недоліків у Звіті.
При цьому Суд зауважив, що Звіт про оцінку є документом, який містить висновок про вартість майна та підтверджує проведення оціночних процедур. Тому недоліки такого документа не означають автоматично, що оцінка є неправильною. Необхідно з’ясовувати, чи вплинули вони на достовірність вартості та чи можуть бути усунені.
ФДМУ під час рецензування первинних звітів виявив значні недоліки, які оцінювач згодом усунув в оновлених звітах. Повторні рецензії підтвердили достовірність оцінки, а вартість майна після доопрацювання змінилася незначно.
Верховний Суд погодився з висновком апеляційного суду, що оцінка готелю була достовірною. Оскільки його вартості не вистачило для погашення боргу, зобов’язання не припинилося, і банк мав право звернути стягнення на спірні приміщення.
Суд підтвердив раніше сформований підхід, згідно з яким неправильна оцінка предмета іпотеки є підставою для скасування державної реєстрації права власності за іпотекодержателем. Водночас самі лише недоліки звіту про його, які не вплинули на правильність вартості майна та можуть бути виправлені, такого наслідку не мають.
У підсумку Верховний Суд залишив без задоволення касаційні скарги позичальника, майнового та фінансового поручителів, а оскаржуване судове рішення – без змін.
Підготувала Тетяна Романенко
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 23 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
